Locale caldaia pertinenziale non è nuova costruzione e la veduta è materia (TAR Lazio n. 28 del 11.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Le opere di modesta entità, accessorie all’edificio principale e prive di autonomia funzionale, quali i piccoli manufatti destinati a contenere impianti tecnologici, hanno natura pertinenziale e integrano manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380/2001, quando non comportino aumento di volumetria né di carico urbanistico. A tali interventi non è applicabile la disciplina urbanistica dettata per la nuova costruzione. L’eventuale violazione delle distanze e delle vedute, e in particolare dell’art. 907 cod. civ., non può essere posta a fondamento di provvedimenti repressivi in materia edilizia: la tutela della proprietà e del possesso è rimessa all’iniziativa della parte privata e alla giurisdizione del giudice ordinario.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un immobile ad uso abitativo, eseguiva lavori di manutenzione nel corso dei quali realizzava, in luogo di un preesistente ripostiglio/legnaia ricavato sotto il pianerottolo di una scala esterna, un locale tecnico destinato ad alloggiare la caldaia di riscaldamento.

A seguito di un esposto e di un sopralluogo, il Comune contestava l’esecuzione delle opere in assenza di titolo abilitativo, di autorizzazione sismica e di autorizzazione paesaggistica, adottando ordinanza di demolizione e di ripristino dei luoghi. La proprietaria presentava quindi una S.C.I.A. in sanatoria ai sensi dell’art. 37, comma 4, d.P.R. n. 380/2001. Il Comune rigettava l’istanza, ritenendo il locale caldaia non sanabile per contrasto con le norme tecniche di attuazione del P.R.G. e con l’art. 907 cod. civ., ed emetteva il provvedimento impugnato. Il Comune non si costituiva in giudizio.

La Motivazione della Corte

In via preliminare il Collegio rileva che la sopravvenuta presentazione di una C.I.L.A. per il medesimo locale caldaia, non contrastata dall’Amministrazione con provvedimenti repressivi, avrebbe determinato la formazione di un titolo abilitativo e la carenza di interesse alla decisione. Non avendo però la ricorrente formulato osservazioni sul punto, il Tribunale esamina comunque il merito.

Il provvedimento impugnato si fondava su tre argomenti: il contrasto con l’art. 9 delle norme tecniche di attuazione del P.R.G., che nella zona omogenea A non contemplerebbe manufatti, ancorché pertinenziali, capaci di alterare i prospetti; la violazione dell’art. 907 cod. civ. per la privazione della veduta verticale di una finestra appartenente ad altra ditta; l’esclusione della qualificazione come intervento di demolizione e ricostruzione ex art. 3, lett. d), d.P.R. n. 380/2001.

Il Collegio ritiene fondate le censure del primo e del secondo motivo, esaminati congiuntamente. È pacifico, perché affermato dallo stesso responsabile del procedimento, che il manufatto non abbia comportato alcun aumento di volumetria né di carico urbanistico. Esso costituisce pertanto manutenzione straordinaria e ha evidentemente natura pertinenziale, avendo modeste dimensioni ed essendo oggettivamente posto al servizio di un’esigenza effettiva dell’edificio principale, senza alcuna autonomia.

Il Tribunale richiama la consolidata giurisprudenza amministrativa secondo cui rivestono natura pertinenziale le opere di modesta entità e accessorie rispetto a quella principale, quali i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici, citando Cons. Stato, Sez. VI, n. 8785 del 2022, n. 5153 del 2022 e n. 10579 del 2022. Ne consegue l’inapplicabilità della normativa urbanistica invocata dal Comune, dettata per gli interventi di nuova costruzione.

Quanto alla disciplina delle vedute, il Collegio la ritiene argomento inconferente: l’eventuale violazione dell’art. 907 cod. civ. non può fondare provvedimenti repressivi edilizi, poiché la tutela della proprietà e del possesso spetta all’iniziativa della parte privata e al giudice ordinario. È infine fondata la censura sull’ultimo argomento della motivazione, non contenendo la S.C.I.A. in sanatoria alcun riferimento all’art. 3, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, avendo la ricorrente qualificato l’intervento come manutenzione straordinaria.

Il ricorso è quindi accolto, con annullamento del provvedimento comunale e assorbimento delle ulteriori censure. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in favore della ricorrente.