Recupero sottotetto e distanze: vale la normativa più favorevole sopravvenuta (Cass. civ. Sez. 2 n. 15256 del 20.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In base all’art. 3, comma 1, lett. d) e all’art. 2-bis, comma 1-ter, del d.P.R. n. 380/2001, come modificati dalla L. n. 120/2020, gli interventi di demolizione anche parziale e ricostruzione di edifici esistenti che mantengano il precedente volume rientrano nella categoria delle ristrutturazioni edilizie e non delle nuove costruzioni. Essi sono tenuti a rispettare le distanze legali legittimamente preesistenti, individuate con riferimento all’epoca dell’originaria costruzione dell’edificio e non a quella della demolizione-ricostruzione. Qualora subentri una disciplina normativa più favorevole al costruttore, si consolida il diritto a mantenere l’opera se questa è già ultimata, salvi gli effetti di un eventuale giudicato. Per gli interventi di recupero dei sottotetti, l’art. 2-bis, comma 1-quater, del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dalla L. n. 105/2024, consente alla normativa regionale di derogare alle distanze, purché siano rispettati i limiti vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio e non siano modificate forma e superficie dell’area del sottotetto.

Il Fatto

Il proprietario di un fabbricato conveniva in giudizio i confinanti, proprietari del manufatto attiguo, per sentirli condannare alla demolizione di quanto edificato a seguito di lavori di ampliamento e sopraelevazione dell’esistente sottotetto. L’attore lamentava la violazione della distanza legale di dieci metri tra fabbricati prevista dall’art. 9 del d.M. n. 1444/1968 e chiedeva il risarcimento dei danni.

I convenuti eccepivano la legittimità dei lavori, qualificandoli come interventi di recupero del sottotetto a fini abitativi, eseguiti in base alla normativa regionale lombarda. Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, condannando i convenuti all’arretramento della porzione di fabbricato realizzata in violazione delle distanze. La Corte d’Appello confermava la pronuncia, qualificando l’intervento come nuova costruzione e condannando gli appellanti alla demolizione e al risarcimento dei danni, oltre a disporre una misura coercitiva ai sensi dell’art. 614-bis c.p.c.. Avverso tale decisione i soccombenti proponevano ricorso per cassazione, deducendo la sopravvenienza di una normativa più favorevole in materia di distanze e di interventi di ristrutturazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato congiuntamente i primi cinque motivi di ricorso, tutti incentrati sull’individuazione della normativa statale e regionale applicabile alla fattispecie. I giudici di legittimità hanno preliminarmente accolto il quinto motivo, ravvisando un vizio di motivazione nella sentenza impugnata, che aveva ritenuto applicabile la distanza di dieci metri sulla base di una normativa locale in realtà successiva all’epoca della sopraelevazione. La Corte ha chiarito che la verifica della normativa applicabile va effettuata anche d’ufficio dal giudice, ma deve essere correttamente motivata, non potendosi fondare su produzioni documentali erroneamente riferite a strumenti urbanistici non vigenti all’epoca dei lavori.

Quanto alla questione di merito, la Cassazione ha ricostruito l’evoluzione normativa in materia di demolizione e ricostruzione, rilevando come la nozione di ristrutturazione edilizia sia stata progressivamente ampliata dal legislatore. Il d.l. n. 69/2013 ha ricompreso nella ristrutturazione gli interventi di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria, senza necessità di rispettare la sagoma. Il d.l. n. 32/2019 (convertito nella L. n. 55/2019) ha poi aggiunto all’art. 2-bis del d.P.R. n. 380/2001 i commi 1-bis e 1-ter, consentendo la ricostruzione nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché vi fosse coincidenza di area di sedime e volume.

La L. n. 120/2020 ha ulteriormente innovato la disciplina, ampliando la nozione di ristrutturazione edilizia e consentendo che gli interventi di demolizione e ricostruzione possano portare a un organismo edilizio diverso dal precedente, con modifiche di sagoma, prospetti e sedime, purché sia rispettato il volume preesistente. Tale legge ha anche riformulato l’art. 2-bis, comma 1-ter, stabilendo che la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, anche qualora gli incentivi volumetrici comportino ampliamenti fuori sagoma e superamento dell’altezza massima.

La L. n. 105/2024 (cosiddetta “Salva Casa”) ha infine introdotto il comma 1-quater dell’art. 2-bis, che consente gli interventi di recupero dei sottotetti anche in deroga alle distanze minime tra edifici, a condizione che siano rispettati i limiti vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio e che non vengano modificate forma e superficie dell’area del sottotetto. La Corte ha precisato che tale norma legittima le leggi regionali a derogare alle distanze statali senza la necessità di piani particolareggiati o convenzioni di lottizzazione, superando le pregresse limitazioni giurisprudenziali.

La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, enunciando i principi di diritto sopra richiamati e rinviando alla Corte d’Appello in diversa composizione. I restanti motivi di ricorso, relativi alle misure coercitive e alle spese processuali, sono stati dichiarati assorbiti, essendo la loro decisione dipendente dall’esito del giudizio di rinvio sulla domanda principale di arretramento.