Risoluzione della convenzione di lottizzazione per impossibilità sopravvenuta e litisconsorzio necessario (Cons. Stato n. 5310 del 18.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
La domanda di risoluzione della convenzione di lottizzazione fondata sull’impossibilità sopravvenuta della prestazione ex art. 1463 c.c. opera automaticamente, a prescindere dalla volontà delle parti, e può essere rilevata d’ufficio dal giudice. Non è pertanto necessario il consenso unanime dei lottizzanti privati per proporre l’azione: i proprietari delle aree incluse nella lottizzazione, in quanto titolari di un interesse comune e di obblighi solidali verso l’amministrazione, costituiscono un’unica parte contrattuale soggettivamente complessa, il cui consenso è richiesto per la modifica dell’accordo, non per la sua risoluzione. Ove la domanda sia notificata a tutti i contraenti e il contraddittorio sia integro, il giudice non può dichiararla inammissibile per il mancato consenso di uno di essi. La declaratoria di inammissibilità erroneamente resa impone la rimessione della causa al primo giudice ai sensi dell’art. 105, comma 1, c.p.a..

Il Fatto

Nel 2009 il Comune di Porto Recanati e i proprietari delle aree comprese nel Piano di Lottizzazione PL 2.1 – Bivio Regina sottoscrivevano una convenzione di lottizzazione. Nel 2016 l’Autorità di Bacino Regionale delle Marche adottava l’aggiornamento del Piano per l’Assetto Idrogeologico, con imposizione di un vincolo per rischio di esondazione su gran parte dei terreni, e la Giunta regionale approvava le relative misure di salvaguardia.

Una delle società lottizzanti e, con ricorso separato, gli altri proprietari adivano il TAR Marche chiedendo la risoluzione della convenzione per impossibilità sopravvenuta e la restituzione delle aree cedute. Il TAR, riuniti i ricorsi, li dichiarava inammissibili per difetto del consenso di uno dei lottizzanti, non aderente all’iniziativa giudiziaria, sul presupposto che occorresse l’unanimità per agire in risoluzione. Le due società appellano la pronuncia.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato accoglie il gravame incentrato sulla declaratoria di inammissibilità. Il Collegio rileva che la risoluzione per impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 c.c. si fonda su un fatto oggettivo ed estraneo alla sfera di imputabilità dei contraenti: essa opera automaticamente e determina l’estinzione del vincolo a prescindere dalla volontà delle parti. Richiama in tal senso Cass. civ. Sez. II n. 23209 del 31 luglio 2023, nonché Cass. civ. Sez. III n. 23618 del 20 dicembre 2004 e Cass. civ. Sez. II n. 10935 dell’11 luglio 2003, secondo cui l’impossibilità e la risoluzione consensuale, quali fatti oggettivamente estintivi, possono essere accertate d’ufficio dal giudice.

La Corte precisa che il consenso unanime dei lottizzanti è richiesto per la modifica delle previsioni convenzionate, non per la risoluzione. Sul punto richiama l’orientamento consolidato secondo cui la convenzione di lottizzazione è pur sempre espressione di autonomia negoziale retta dal codice civile, con la conseguenza che la sua modifica necessita della volontà di tutti i soggetti che vi hanno concorso (Cons. Stato Sez. IV n. 2313 del 7 maggio 2015).

Il Collegio valorizza il principio della parte contrattuale come centro di interesse, richiamando la recente Cons. Stato n. 465 del 22 gennaio 2025. Nella lottizzazione i proprietari perseguono lo scopo comune di rendere edificabili i rispettivi lotti e rispondono in solido degli obblighi verso l’amministrazione: essi costituiscono dunque una parte unica, soggettivamente complessa. Ne deriva che la domanda di risoluzione va proposta nei confronti di tutti i contraenti, ma, ove uno di essi non la condivida, deve costituirsi per manifestare la volontà di esecuzione; la sua eventuale contumacia non impedisce l’esame della domanda, che resta comunque scrutinata dal giudice (Cass. civ. Sez. II ord. n. 26546 dell’11 ottobre 2024).

Poiché i ricorsi di primo grado erano stati notificati anche al lottizzante non aderente e il contraddittorio era integro, il TAR non poteva dichiararli inammissibili. A maggior ragione ciò valeva trattandosi di impossibilità sopravvenuta definitiva, causa di risoluzione rilevabile d’ufficio. Il fatto che gli altri lottizzanti non abbiano proposto appello non ostacola l’esame delle domande formulate dalle appellanti. Gli ulteriori motivi sono dichiarati inammissibili per difetto di interesse, vertendo su mere statuizioni incidentali. La declaratoria erronea impone la rimessione al primo giudice ex art. 105, comma 1, c.p.a., secondo l’insegnamento dell’Adunanza Plenaria n. 16 del 20 novembre 2024; le spese del doppio grado sono compensate.