Risoluzione per inadempimento dell’acquirente e ritenzione della caparra in catena di contratti (Trib. Milano n. 2901/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine per la stipula del definitivo, anche se originariamente non essenziale, può acquisire tale carattere per effetto di una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., che assegni un termine perentorio con avvertimento di risoluzione in caso di inadempimento. L’inadempimento del promissario acquirente che, dopo plurime proroghe e formale diffida, non si presenti al rogito senza giustificato motivo, integra un inadempimento di non scarsa importanza, legittimando la risoluzione del contratto e la ritenzione della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., soprattutto quando il preliminare si inserisce in una catena di contratti, il cui mancato rispetto espone il venditore al rischio di perdere la caparra versata a terzi. La mera esistenza di un mutuo residuo, di difformità catastali già sanate o di una dichiarazione condominiale fornita non costituisce ostacolo al rogito, né giustifica l’assenza del promissario acquirente.

Il Fatto

Il promissario acquirente ha stipulato un preliminare di compravendita per l’acquisto di un immobile, versando una caparra confirmatoria di € 40.000,00, con termine per il rogito al 31 dicembre 2021. La promittente venditrice aveva contestualmente stipulato un altro preliminare per l’acquisto di un immobile adiacente, con una catena di rogiti da svolgersi lo stesso giorno. L’acquirente ha chiesto il rinvio del rogito al 20 gennaio 2022 (adducendo motivi di salute e bancari), e la venditrice ha concesso la proroga. L’acquirente non si è presentato. La venditrice ha quindi diffidato l’acquirente a stipulare entro il 10 febbraio 2022, con avvertimento di risoluzione, ma l’acquirente non si è presentato. La venditrice ha quindi receduto ex art. 1385 c.c., trattenendo la caparra. L’acquirente ha agito per la risoluzione per inadempimento della venditrice e la restituzione del doppio della caparra (€ 80.000,00).

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha rigettato le domande attoree e accolto la riconvenzionale della venditrice. Ha escluso l’essenzialità originaria del termine del 31 dicembre 2021, poiché la venditrice aveva concesso proroghe, ma ha ritenuto che la diffida ad adempiere del 20 gennaio 2022 (doc. 5) avesse attribuito carattere essenziale al termine del 10 febbraio 2022, con espressa dichiarazione di risoluzione in caso di inadempimento. L’acquirente non si è presentato a tale data, senza fornire giustificazioni valide. Il giudice ha valutato la gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c., rilevando che la venditrice era inserita in una catena di contratti: aveva versato una caparra di € 30.000,00 per l’acquisto di altro immobile e aveva sostenuto spese di ristrutturazione per € 70.000,00, e il mancato rogito l’aveva esposta al rischio di perdere la caparra e di vanificare l’intera operazione. L’acquirente era a conoscenza di tale collegamento fin dalla stipula.

Quanto alle eccezioni dell’acquirente (mutuo residuo, difformità catastali, dichiarazione condominiale, cessione 1/100), la Corte le ha ritenute infondate: il mutuo era stato estinto (doc. 10), le difformità erano state sanate a dicembre 2021 (doc. 12 e 19), la dichiarazione condominiale era stata trasmessa il 18 dicembre 2021 (doc. 13 e 19), e la cessione 1/100 al compagno era intervenuta dopo la scadenza del termine del 10 febbraio 2022. La mancata presentazione al rogito ha quindi integrato un inadempimento grave e imputabile, legittimando la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. e il recesso ex art. 1385 c.c., con diritto della venditrice a trattenere la caparra di € 40.000,00. Il giudice ha inoltre escluso l’applicabilità degli artt. 2033 e 2041 c.c., in quanto la caparra è disciplinata da norme speciali che escludono i rimedi restitutori ordinari.

Implicazioni Pratiche

1. Acquisizione di essenzialità del termine tramite diffida: Il venditore che, dopo aver concesso proroghe, intenda far valere l’inadempimento dell’acquirente può inviare una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., assegnando un termine perentorio (almeno quindici giorni) e dichiarando espressamente che, in caso di inutile decorso, il contratto si intenderà risolto; tale diffida attribuisce al termine un carattere essenziale, anche se originariamente non lo era, e legittima la risoluzione di diritto.
2. Valutazione della gravità in una catena di contratti: In caso di catena di contratti (es. vendita e contestuale acquisto di altro immobile), l’inadempimento dell’acquirente che espone il venditore al rischio di perdere la caparra versata a terzi e di vanificare l’intera operazione è di non scarsa importanza, anche se l’inadempimento è solo ritardato; il giudice valuta l’incidenza concreta sull’equilibrio del sinallagma e sull’interesse del venditore.
3. Incompatibilità tra caparra e rimedi restitutori ordinari: La caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. è disciplinata da norme speciali che escludono, in caso di recesso legittimo, l’applicazione della ripetizione dell’indebito (art. 2033 c.c.) o dell’arricchimento senza causa (art. 2041 c.c.) per ottenere la restituzione della somma; il creditore che eserciti il recesso ha diritto di trattenere la caparra, e il debitore non può invocare rimedi restitutori diversi, salvo che sia provato l’inadempimento del creditore.

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