Oggetto del preliminare esteso al progetto edilizio e gravità dell’inadempimento (Cass. civ. Sez. II n. 21364 del 30.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di vendita di terreno edificabile, l’oggetto del negozio non si esaurisce nel mero trasferimento del suolo, ma comprende il progetto esecutivo, gli elaborati tecnici e le pratiche amministrative predisposte dalla promittente venditrice, ove le parti ne abbiano tenuto conto nella determinazione del prezzo. L’interpretazione delle clausole contrattuali le une per mezzo delle altre, ai sensi degli artt. 1362 e 1363 cod. civ., integra un giudizio di fatto insindacabile in sede di legittimità, salvo il riscontro dell’osservanza dei canoni ermeneutici. Il rifiuto della promittente venditrice di farsi carico delle correzioni progettuali necessarie, sopportandone i costi, integra un inadempimento grave ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., idoneo a giustificare la risoluzione del contratto e a rendere illegittimo il successivo recesso.

Il Fatto

Una società promissaria acquirente conveniva in giudizio la promittente venditrice chiedendo la risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare di vendita di un terreno edificabile e il risarcimento dei danni. L’oggetto del preliminare, nell’intenzione delle parti, comprendeva il terreno corredato da un progetto esecutivo e dai cementi armati per l’edificazione. Prima della stipula del definitivo erano emerse incongruenze e difformità del progetto rispetto allo stato dei luoghi, con necessità di riapertura della pratica edilizia e nuovi oneri. La promittente venditrice si era rifiutata di considerare tali spese e, dopo il fallito incontro per il rogito, aveva comunicato il recesso dal contratto.

Il Tribunale respingeva le domande dell’attrice, escludendo che la promittente venditrice avesse assunto obblighi sull’eseguibilità del progetto. La Corte di appello di Milano, con sentenza n. 128 del 15.01.2021, riformava integralmente la decisione, dichiarava risolto il preliminare per colpa della promittente venditrice e ne disponeva la condanna alla restituzione della caparra, rigettando la domanda risarcitoria. Avverso tale pronuncia la promittente venditrice proponeva ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente deduceva la nullità della sentenza per omesso esame di un fatto decisivo, costituito da una missiva con cui la controparte aveva contestato la superficie del fondo chiedendo una correzione del prezzo. La Corte rileva che la sentenza impugnata ha esaminato la missiva, e che la censura investe un giudizio valutativo sul contenuto della dichiarazione, di esclusiva competenza del giudice di merito: il motivo è manifestamente infondato e, sotto altro profilo, inammissibile.

Il secondo motivo denunciava la violazione degli artt. 1362 e 1363 cod. civ., per avere la Corte territoriale esteso l’oggetto del preliminare al progetto esecutivo e alle pratiche amministrative. La Corte osserva che il giudice di appello ha seguito il criterio dell’interpretazione letterale e la regola per cui le clausole si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso risultante dal complesso dell’atto. Poiché il risultato dell’interpretazione negoziale è giudizio di fatto, insindacabile in legittimità, la parte che denunci un errore ermeneutico ha l’onere di specificare i canoni violati e il modo in cui il giudice se ne sia discostato. Nel caso concreto le censure sono generiche: il motivo è inammissibile.

Il terzo motivo lamentava la violazione dell’art. 1455 cod. civ., per non avere la Corte di merito valutato la gravità dell’inadempimento. La Corte ribadisce che la valutazione della gravità dell’inadempimento è demandata alla esclusiva competenza del giudice di merito, con controllo incentrato sull’incidenza negativa del comportamento sul sinallagma contrattuale. La Corte di appello ha accertato che il progetto era di fatto irrealizzabile, che la promittente venditrice non si era resa disponibile a sostenere le necessarie modifiche, offrendo un mero deposito fiduciario di importo inferiore ai maggiori esborsi, e che aveva comunicato il recesso a soli tre giorni dall’incontro davanti al notaio. La conclusione si sottrae a censura: il motivo è in parte inammissibile e per il resto infondato.

Il quarto motivo contestava la regolazione delle spese. La Corte esclude la violazione dell’art. 91 cod. proc. civ., rilevando che il principio di soccombenza è violato solo se le spese siano poste a carico della parte totalmente vittoriosa, e che la proposta conciliativa, formulata in primo grado, non risulta riproposta in appello. Quanto all’art. 92 cod. proc. civ., la determinazione delle quote di compensazione rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, sottratto al sindacato di legittimità. Il ricorso è respinto, con condanna della società ricorrente alle spese e con l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.