Risoluzione del preliminare per pignoramento non dichiarato e omesso esame di documenti (Cass. civ. Sez. 2 n. 429 del 08.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La mancata dichiarazione, in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita, dell’esistenza di un pignoramento gravante sull’immobile promesso in vendita, diversamente da un’ipoteca volontaria nota al promissario acquirente, integra un grave inadempimento del promittente venditore. L’acquisto del bene da parte dell’ente pubblico, deliberato per la realizzazione di un progetto di residenzialità pubblica, postula la necessaria acquisizione della materiale disponibilità dell’immobile, che il pignoramento sottrae al proprietario. La clausola contrattuale che prevede la risoluzione del preliminare ove emergano posizioni debitorie successive alla stipula si applica al pignoramento, quale gravame idoneo a impedire il trasferimento del bene libero da vincoli. Il giudice del rinvio, che valuti la documentazione indicata nell’ordinanza rescindente e ne tragga conclusioni difformi da quelle auspicate dal ricorrente, non incorre nel vizio di omesso esame di un fatto decisivo.

Il Fatto

La società promittente venditrice conveniva in giudizio il Comune, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare per l’inadempimento dell’ente promissario acquirente. Il Tribunale accoglieva la domanda e dichiarava risolto il contratto, condannando il Comune al risarcimento dei danni. La Corte d’appello riformava la decisione, valorizzando la circostanza che il preliminare, pur consentendo al Comune di sciogliersi dal vincolo ove fossero emerse situazioni debitorie successive alla stipula, non menzionava il pignoramento già gravante sullo stabile. La sentenza d’appello veniva cassata dalla Suprema Corte con ordinanza n. 19934/2018 per omesso esame di un fatto decisivo, avendo il giudice di merito trascurato la documentazione prodotta a dimostrazione della conoscenza del vincolo da parte del Comune e della successiva volontà di dare esecuzione al negozio.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, nel decidere il ricorso avverso la sentenza resa in sede di rinvio, ha in primo luogo escluso che il giudice di merito fosse incorso nel vizio di omesso esame di un fatto decisivo. La Corte d’appello, in attuazione dell’ordinanza rescindente, aveva infatti valutato l’intera documentazione indicata nell’atto difensivo del Fallimento, seppure traendone un esito differente rispetto a quello auspicato dal ricorrente. Il sindacato di legittimità ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. non consente di censurare l’apprezzamento in fatto delle risultanze istruttorie, riservato al giudice di merito, laddove non risulti la totale omissione di una circostanza storica decisiva.

Quanto alla dedotta nullità della sentenza per motivazione apparente e contraddittoria, la Corte ha ricordato che tale vizio ricorre solo quando il provvedimento non consente alcun controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, non attingendo la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost. Nel caso di specie, la motivazione della Corte d’appello è stata ritenuta plausibile, concreta e logica, semplicemente non condivisa dal ricorrente, avendo il giudice di merito ricostruito la vicenda sulla base della documentazione prodotta e concluso per la risoluzione del contratto in forza della clausola n. 5, senza che gli eventi successivi potessero incidere sull’inadempimento della società.

I motivi terzo e quarto, concernenti la violazione dell’art. 115 c.p.c. e l’omesso esame dell’entità del prezzo di acquisto, sono stati dichiarati inammissibili per non avere aggredito la ratio decidendi della decisione impugnata. La Corte d’appello aveva infatti escluso la rilevanza della possibilità di liberare il bene dai gravami al momento della stipula del definitivo, evidenziando come la trascrizione del pignoramento e la pendenza della procedura esecutiva sottraessero la disponibilità del bene al debitore esecutato, che non avrebbe potuto trasferirlo fuori dalla procedura esecutiva.

Con riferimento alla dedotta violazione dell’art. 384 c.p.c., la Corte ha escluso che la sentenza di rinvio avesse disatteso l’ordinanza rescindente, avendo il giudice del rinvio valutato i documenti indicati e pronunciato nell’ambito delineato dall’ordinanza stessa, pervenendo a una conclusione logica e plausibile, immune da vizi di legittimità. Il ricorso è stato pertanto integralmente rigettato, con condanna del ricorrente alla rifusione delle spese processuali e dichiarazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.