Inutilizzabilità del box per pendenza della rampa e gravità dell’inadempimento (Cass. civ. Sez. II n. 15309 del 31.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nella risoluzione del contratto preliminare di vendita per inadempimento, la valutazione della gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c. costituisce questione di fatto rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito, che deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia desumibile l’alterazione dell’equilibrio contrattuale. Il giudice d’appello non incorre nella violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, di cui all’art. 112 c.p.c., quando, rimanendo nell’ambito del petitum e della causa petendi, valorizza elementi di fatto già dedotti dall’attore ma considerati diversamente dal giudice di primo grado. La sanatoria amministrativa delle difformità non è di per sé idonea a escludere la rilevanza dell’inadempimento, rilevando il profilo sostanziale dell’effettiva utilizzabilità del bene.

Il Fatto

Il promissario acquirente conveniva in giudizio il promittente venditore, titolare di un’impresa edile, chiedendo la risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare di vendita immobiliare e la condanna alla restituzione dell’acconto, al pagamento della penale e al risarcimento dei danni.

L’attore deduceva il ritardo nella consegna, la realizzazione della rampa di accesso al box con pendenza superiore al massimo previsto dal regolamento edilizio e la cessione a terzi dell’area pertinenziale. Il convenuto, in via riconvenzionale, chiedeva il trasferimento del bene ex art. 2932 c.c. Il Tribunale rigettava la domanda principale, ritenendo l’inadempimento non grave. La Corte d’Appello di Bari accoglieva il gravame, qualificava l’inadempimento come grave e accoglieva la domanda di risoluzione. Il ricorrente censurava in cassazione la sentenza per ultrapetizione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte esamina l’unico motivo, con cui si denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c.: il giudice d’appello avrebbe posto a fondamento dell’accoglimento l’inutilizzabilità del box, profilo mai introdotto dall’attore. Il Collegio ricostruisce anzitutto la motivazione della sentenza impugnata, che aveva accertato l’inutilizzabilità del garage per l’eccessiva pendenza della rampa, con difficoltà di percorrenza anche a piedi, e aveva valutato l’inadempimento come grave e aggravato dall’ulteriore cessione a terzi di spazi comuni.

La Corte richiama il principio, consolidato, secondo cui incorre nella violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato il giudice che sostituisca la causa petendi con una differente, fondata su un fatto diverso da quello allegato. Tuttavia, in tema di appello, tale principio non osta a che il giudice renda la pronuncia richiesta sulla base di una ricostruzione dei fatti autonoma rispetto a quella prospettata dalle parti, né incorre nella violazione il giudice che, rimanendo nel petitum e nella causa petendi, confermi la decisione su ragioni diverse, valorizzando elementi di fatto risultanti dagli atti ma non considerati dal primo giudice.

Applicando tali principi, la sentenza impugnata è immune dalle censure. L’inutilizzabilità del garage lamentata come ultrapetizione è dovuta all’eccessiva pendenza della rampa, circostanza dedotta dall’acquirente sin dal primo atto introduttivo, come emerge dal passo dello stesso atto riportato nel ricorso. Vi è stata dunque solo una diversa qualificazione, in termini di gravità dell’inadempimento, del medesimo fatto già dedotto a fondamento della pretesa.

La Corte ribadisce che la valutazione della gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione costituisce questione di fatto rimessa al giudice del merito. Richiama inoltre il precedente Sez. 2 n. 13979 del 2011, secondo cui, nel preliminare di vendita di un garage, il criterio della facile manovrabilità va collegato al dato oggettivo delle difficoltà che incontra un conducente di normale abilità. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e con la dichiarazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.