Sanzione demolitoria a carattere reale e fede privilegiata dei verbali di sopralluogo (Cons. Stato n. 4186 del 25.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione demolitoria prevista dall’art. 33 del d.P.R. n. 380 del 2001 ha carattere reale: il provvedimento ripristinatorio può essere legittimamente indirizzato a chi abbia l’attuale disponibilità giuridica e materiale del bene, anche se diverso dall’autore materiale dell’abuso, e la preesistenza delle opere rispetto all’acquisto non estingue il dovere di ripristino. I verbali redatti dalla Polizia locale o dai tecnici comunali nell’esercizio delle funzioni di accertamento delle violazioni edilizie sono atti pubblici assistiti da fede privilegiata ai sensi dell’art. 2700 c.c., sino a querela di falso, quanto alla consistenza oggettiva dei luoghi e alle circostanze materiali percepite dal verbalizzante; la mancata allegazione di documentazione fotografica non ne condiziona l’efficacia probatoria. A fronte di un abuso tecnicamente accertato e della natura vincolata della misura ripristinatoria, il richiamo agli atti istruttori integra la motivazione del provvedimento. La CILA in sanatoria non regolarizza opere inserite in un più ampio assetto edilizio abusivo, dovendosi procedere alla valutazione unitaria dell’abuso.

Il Fatto

L’appellante è proprietario di un locale censito in categoria C/2, adibito a magazzino, che la Polizia locale di Roma Capitale ha accertato essere stato trasformato in civile abitazione mediante la realizzazione di un bagno e di un angolo cottura. A seguito di tale accertamento, il Comune ha dapprima disposto la sospensione dei lavori e poi ingiunto la rimozione delle opere ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dell’art. 16 della l.r. Lazio n. 15 del 2008.

Il proprietario ha impugnato la determina demolitoria davanti al TAR Lazio, proponendo nel corso del giudizio tre ricorsi per motivi aggiunti avverso gli atti istruttori e il provvedimento che dichiarava inefficace la CILA presentata in sanatoria. Il TAR ha dichiarato inammissibili i motivi aggiunti e respinto il ricorso principale, con condanna alle spese. La questione arriva in appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Sul primo motivo, relativo alla pretesa contraddittorietà della sentenza per aver dichiarato inammissibili i motivi aggiunti esaminandone il contenuto, il Collegio rileva che la statuizione processuale non assume concreto rilievo decisorio: il TAR ha comunque esaminato le deduzioni di merito, sicché l’eventuale riforma non arrecherebbe alcuna utilità ulteriore, difettando l’interesse ad impugnare. Gli atti gravati risultano comunque endoprocedimentali e privi di autonoma capacità lesiva.

Quanto alla valenza probatoria dei verbali, la Corte richiama il consolidato indirizzo secondo cui gli accertamenti della Polizia locale costituiscono atti pubblici assistiti da fede privilegiata ex art. 2700 c.c. (ex multis, Cons. Stato n. 656 del 2026; n. 2822 del 2025; n. 664 del 2025). L’appellante non ha proposto querela di falso, e le semplici contestazioni non valgono a superare l’efficacia dell’atto pubblico. La mancanza di fotografie non è requisito di validità del verbale. Il richiamo a Cass. civ. n. 3785 del 2017 è inconferente, perché la presenza di bagno e angolo cottura è circostanza materiale, non valutazione. La discrasia con il sopralluogo del 2016 non infirma l’accertamento del 2013, potendo l’angolo cottura essere stato rimosso.

Nel merito, il Collegio ritiene il compendio istruttorio idoneo a sorreggere la determina, il cui richiamo agli atti è sufficiente in presenza di una misura vincolata (cfr. Cons. Stato n. 9691 del 2023; n. 5262 del 2016). La natura reale della sanzione consente di indirizzarla al proprietario attuale (Cons. Stato n. 9141 del 2025; n. 5622 del 2025). La presenza di bagno completo, doccia, allacci e caloriferi è indice inequivoco della trasformazione funzionale del locale, incompatibile con la destinazione a magazzino; irrilevante è la provenienza condominiale del riscaldamento, rilevando l’effettività dell’allaccio interno. La qualificazione come ristrutturazione edilizia con mutamento di destinazione d’uso è corretta, comportando aumento del carico urbanistico e richiedendo titolo espresso. L’inidoneità igienico-sanitaria del locale non incide sulla valutazione urbanistica.

La CILA in sanatoria, avente ad oggetto la sola tramezzatura del vano bagno, non regolarizza l’assetto abusivo, dovendosi applicare il principio di valutazione unitaria dell’abuso (Cons. Stato n. 2321 del 2024; n. 4893 del 2025). Quanto all’art. 21-nonies della l. n. 241 del 1990, l’interesse pubblico alla rimozione degli effetti è in re ipsa, e la comunicazione inidonea va considerata tamquam non esset. L’imprecisione descrittiva del provvedimento comunale integra mera svista, non invalidante. Il sesto motivo è inammissibile per carenza di interesse, attenendo a un atto interinale non presupposto della misura ripristinatoria.