Spese per il frontalino del balcone aggettante: natura comune e ripartizione ex art. 1123 c.c. (Cass. civ. Sez. 2 n. 21865 del 26.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., essendo pertinenze delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Tuttavia, le spese per il rivestimento del parapetto, della soletta e del frontalino del balcone di proprietà esclusiva, quando tali porzioni svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, qualificandosi come elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata, restano a carico del condominio, essendo necessarie per la conservazione del diritto comune al rispetto del decoro architettonico dell’intero fabbricato. Ne consegue che l’assemblea non può porre il costo di tali lavori a carico del singolo condomino in mancanza di un accertamento giudiziale della sua responsabilità per i danni, non potendo disapplicare i criteri legali di ripartizione delle spese di cui all’art. 1123 c.c.

Il Fatto

Il condomino impugnava la delibera assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo per l’anno 2015, contestando la ripartizione, a carico di tutti i condomini dello stabile, della spesa di euro 1.320,00 relativa alla riparazione del frontalino del balcone di proprietà esclusiva di un altro condomino. L’impugnante sosteneva che l’intervento fosse dovuto all’incuria del proprietario del balcone e che la spesa, riguardando una proprietà individuale, non potesse essere posta a carico del condominio.

Sia il Tribunale che la Corte d’appello di Trieste rigettavano le domande del condomino, ritenendo che il frontalino, inserendosi nel prospetto della facciata e contribuendo al suo decoro architettonico, rientrasse nelle parti comuni dell’edificio. Il condomino proponeva quindi ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, nel rigettare il ricorso, affronta preliminarmente il tema della natura giuridica dei balconi e dei loro elementi accessori. Viene ribadito che i balconi non sono parti comuni, ma che i relativi rivestimenti, parapetto e frontalino, quando svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, costituiscono elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata. La loro conservazione è funzionale alla tutela del diritto al decoro architettonico dell’intero fabbricato, con la conseguenza che le relative spese di riparazione gravano sul condominio ai sensi dell’art. 1123 c.c. Tale valutazione, precisa la Corte, integra un tipico apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se privo di vizi logici o giuridici.

Viene inoltre disatteso il motivo relativo all’omessa pronuncia sulla domanda di accertamento della responsabilità del condomino proprietario del balcone. La Corte richiama l’orientamento per cui l’assemblea non può derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese, accollando il costo al singolo partecipante sulla base di un preventivo accertamento di responsabilità, che deve invece essere verificato in sede giudiziale. Nel giudizio di impugnazione della delibera non ricorre, inoltre, il litisconsorzio necessario con il condomino asseritamente responsabile, non vertendosi in tema di accertamento costitutivo di una situazione giuridica facente capo a quest’ultimo.

Da ultimo, la Suprema Corte chiarisce che l’assemblea ha il potere di ratificare, anche ex post, le spese per lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni già eseguiti dall’amministratore nell’esercizio delle sue attribuzioni, potendo approvare il consuntivo delle opere. Quanto alla regolarità della delibera, infine, la mancata indicazione nominativa dei condomini favorevoli non determina l’annullabilità della deliberazione, ove il verbale riporti adeguati elementi che consentano di verificare, aliunde e per differenza, il raggiungimento del quorum costitutivo e deliberativo richiesto dall’art. 1136 c.c.