Il condominio è controinteressato nel giudizio sulla sopraelevazione del lastrico solare (Cons. Stato n. 4669 del 10.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel processo amministrativo il condominio è controinteressato rispetto al giudizio avente ad oggetto il diniego di sanatoria di un’opera realizzata sul lastrico solare dell’edificio, anche quando questo sia di proprietà esclusiva di un condomino. La posizione differenziata deriva dal regime speciale dettato dagli artt. 1126 e 1127 cod. civ., che attribuisce al condominio un interesse alla conservazione della statica e all’aspetto architettonico dell’edificio, astrattamente pregiudicati da qualsivoglia sopraelevazione. La mancata notificazione del ricorso al controinteressato non è sanata dalla costituzione in giudizio dei singoli condomini intervenuti dopo la scadenza del termine di impugnazione, perché l’inoppugnabilità dell’atto si è ormai consolidata. L’effetto sanante opera solo se l’intervento avviene nel segmento temporale tra la conoscenza del provvedimento e la scadenza del termine di ricorso. La mera presentazione di un esposto al Comune, di per sé, non individua il soggetto come controinteressato.

Il Fatto

Il proprietario di un’unità immobiliare situata in un edificio condominiale di Milano aveva realizzato sul lastrico solare un ampliamento di trentaquattro metri, chiuso con serramenti e impianti. L’amministratore del condominio aveva segnalato l’opera al Comune con un esposto, sollecitando più volte l’intervento dell’amministrazione. Il proprietario presentò poi domanda di permesso di costruire in sanatoria, corredata dall’acquisto di diritti edificatori.

Il Comune respinse l’istanza e ordinò la demolizione delle opere. Il TAR Lombardia dichiarò inammissibile il ricorso per la mancata notifica al condominio, individuato come controinteressato. Il proprietario ha proposto appello, contestando sia l’ammissibilità dell’intervento ad opponendum dei condomini sia la qualificazione del condominio come controinteressato, oltre ai motivi di primo grado non esaminati.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto l’eccezione sull’intervento ad opponendum dei singoli condomini. Nel processo amministrativo l’intervento a sostegno dell’atto impugnato è consentito a chi sia titolare di un interesse, anche di mero fatto, differenziato dalla generalità e idoneo a trarre un vantaggio riflesso dalla reiezione del ricorso, secondo l’orientamento già espresso da Cons. Stato, Sez. VI, n. 4939 del 2018 e n. 3347 del 2024. I condomini hanno interesse a difendere la legittimità del diniego relativo a un’opera che, pur insistendo su lastrico di proprietà esclusiva, costituisce la copertura dell’intero immobile e ne altera la sagoma. Irrilevante è la relazione tecnica di parte che esclude modifiche di carico, perché basta la potenziale alterazione della statica a legittimare l’intervento.

La delibera assembleare di non costituirsi non priva il singolo proprietario del suo interesse individuale, tutelato dall’art. 1127, terzo comma, cod. civ.

Sul secondo motivo la sentenza di primo grado è confermata con integrazione della motivazione. La mancata notifica ad almeno uno dei controinteressati non è sanata dalla costituzione in giudizio: l’effetto sanante vale per le irregolarità della notificazione, non per l’omissione totale o l’inesistenza, perché l’intervento non può porre nel nulla l’inoppugnabilità derivante dal decorso del termine di decadenza. L’intervento dei condomini è avvenuto il 5 dicembre 2018, quando il diniego notificato il 20 febbraio 2018 si era già consolidato.

Il Collegio corregge poi il presupposto del TAR: la giurisprudenza esclude che sia necessariamente controinteressato chi ha presentato un esposto (Cons. Stato, Sez. VI, n. 16 del 2024; n. 771 del 2022; Sez. II, n. 1260 del 2020). L’individuazione del condominio deriva invece dalla realizzazione dell’opera sul lastrico solare e dalla posizione differenziata riconosciuta dagli artt. 1126 e 1127 cod. civ., richiamati nel loro testo. Il lastrico, anche se di proprietà esclusiva, è soggetto a un regime di tutela speciale, tanto che la Cassazione riconosce all’amministratore la legittimazione ad agire per la demolizione della sopraelevazione (Cass. civ., Sez. II, n. 18207 del 2017). Sotto il profilo formale il condominio era sufficientemente individuato mediante il riferimento, contenuto nel provvedimento, all’unità immobiliare facente parte del maggior fabbricato.

L’appello è quindi infondato, con assorbimento dei motivi di primo grado riproposti e compensazione delle spese del grado in ragione della particolarità delle questioni.