Prelazione ex lege sugli alloggi pubblici e obbligo di contrarre: serve l’adesione univoca del conduttore (Cass. civ. Sez. 3 n. 5655 del 12.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto di prelazione e di opzione all’acquisto dell’alloggio di edilizia pubblica, previsto dall’art. 1, comma 6, l. n. 560 del 1993, non sorge in capo al conduttore per il solo fatto della titolarità del contratto di locazione e dell’inserimento dell’immobile nel programma di vendita. L’esercizio di tale diritto postula, invece, una manifestazione di volontà del conduttore che sia piena e univoca, priva di riserve sull’oggetto e sulle condizioni del trasferimento. Ove manchi tale adesione, non si perfeziona alcun vincolo contrattuale e non può trovare applicazione la tutela costitutiva di cui all’art. 2932 cod. civ.. L’accertamento circa la portata delle dichiarazioni negoziali intercorse tra le parti costituisce apprezzamento di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua.

Il Fatto

Una società, subentrata nella gestione del patrimonio immobiliare di un ente previdenziale disciolto, convenne in giudizio la conduttrice di un appartamento, intimandole licenza per finita locazione e domandando il rilascio dell’immobile. La conduttrice eccepì la prosecuzione del rapporto e propose domanda riconvenzionale, ex art. 2932 cod. civ., per sentir dichiarare l’avvenuto perfezionamento di un accordo di compravendita, ai sensi dell’art. 1, comma 6, l. n. 560 del 1993, in forza di una proposta ministeriale del 1997 e della propria successiva adesione.

Il Tribunale rigettò la domanda della conduttrice e ordinò il rilascio. La Corte d’appello, nel confermare la decisione, escluse che dalle missive del 1997 e 1999 emergesse un’adesione piena e univoca all’offerta, ravvisando riserve su oggetto e pertinenze idonee a precludere la formazione di un vincolo contrattuale. La conduttrice ha quindi proposto ricorso per cassazione, articolato in sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso, rilevando che i primi due motivi non coglievano l’effettiva ratio decidendi della sentenza impugnata. La Corte territoriale, infatti, non aveva negato in astratto che dalla sequenza “offerta del venditore – adesione del conduttore” possa sorgere ex lege l’obbligo di concludere il contratto traslativo. Essa aveva invece escluso, in punto di fatto, che nel caso concreto tale adesione fosse ravvisabile, avendo ritenuto le missive del conduttore espressive di una volontà solo “formale”, accompagnata da riserve tali da impedire un accordo completo su oggetto e condizioni del trasferimento.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha precisato che la sentenza impugnata non conteneva alcuna affermazione di principio volta a negare la sussistenza di un diritto soggettivo all’acquisto in capo al conduttore. La decisione si fondava esclusivamente sull’accertamento, di natura fattuale, della mancanza di un univoco esercizio di tale diritto. La censura, nell’imputare al giudice di merito un inesistente diniego a priori, mirava a sollecitare una nuova ricognizione della fattispecie concreta e una diversa valutazione delle risultanze documentali, attività preclusa al giudice di legittimità, tanto più sotto il profilo della violazione di legge, non essendo stata prospettata la violazione dei canoni legali di ermeneutica negoziale.

I restanti motivi di ricorso, concernenti le irregolarità urbanistiche, la mancata ammissione di prova e la prescrizione, sono stati dichiarati assorbiti. Essi censuravano, infatti, motivazioni meramente aggiuntive, che si innestavano su un presupposto — la mancata formazione di un valido vincolo obbligatorio — già di per sé idoneo a sorreggere la statuizione di rigetto e non validamente attinto dalle censure esaminate. Il ricorso è stato, pertanto, dichiarato inammissibile, con condanna della ricorrente alla refusione delle spese di lite in favore delle controricorrenti.