Obblighi propter rem della lottizzazione e responsabilità solidale degli aventi causa (TAR Lombardia n. 3228 del 18.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
Gli obblighi assunti con una convenzione di lottizzazione — realizzazione delle opere di urbanizzazione e cessione o asservimento all’uso pubblico delle aree — hanno natura propter rem. Essi non si esauriscono con il decorso del termine di efficacia della convenzione e gravano sugli originari lottizzanti, sui soggetti che hanno richiesto il titolo edilizio, su chi ha edificato e sui successivi proprietari. L’alienazione delle aree non libera il cedente: la responsabilità dell’avente causa si aggiunge, e non sostituisce, quella dell’originario obbligato, salvo che la convenzione disponga diversamente. In tema di prova, il creditore che agisce per l’adempimento è tenuto a dimostrare solo la fonte del diritto e ad allegare l’inadempimento; il debitore deve provare il fatto estintivo. La parziale riformulazione del petitum, che delimiti la domanda senza introdurre nuove pretese, integra emendatio libelli ed è ammissibile.

Il Fatto

Un Comune ha convenuto in giudizio i lottizzanti per l’accertamento dell’inadempimento degli obblighi assunti con una convenzione di lottizzazione del 2009. L’accordo prevedeva la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria, a scomputo degli oneri, e la cessione e l’asservimento all’uso pubblico delle aree destinate a standard entro sessanta giorni dal collaudo favorevole.

Il collaudatore ha rilevato la mancata esecuzione di alcune opere e gravi vizi in quelle realizzate. Dopo ripetuti solleciti rimasti privi di riscontro, il Comune ha agito per la condanna in solido dei lottizzanti. Alcuni originari lottizzanti hanno proposto ricorsi incidentali chiedendo di essere manlevati dagli aventi causa, ai quali avevano trasferito parte dei terreni con l’assunzione degli oneri convenzionali.

La Motivazione della Corte

Il Collegio afferma anzitutto la propria giurisdizione esclusiva, qualificando la convenzione di lottizzazione come accordo sostitutivo ex art. 11 della legge n. 241 del 1990, richiamando Corte costituzionale n. 179 del 2016 e Cass., SS.UU., n. 19914 del 2016. Nel merito, il Comune ha provato la fonte del diritto e l’inadempimento; nessuna prova contraria è stata offerta dagli intimati.

Centrale è la natura propter rem delle obbligazioni convenzionali. Richiamando Cons. Stato n. 5806 del 2023 e Cons. Stato n. 199 del 2019, il Tribunale chiarisce che tali obblighi rilevano a tempo indeterminato e producono effetti anche dopo il decennio di efficacia della convenzione.

Quanto ai soggetti obbligati, l’art. 11 della convenzione prevede espressamente che i lottizzanti e i loro aventi causa restino solidalmente responsabili verso il Comune. La clausola è stata recepita nell’atto di compravendita, con cui l’acquirente si è aggiunto agli obbligati senza liberare gli originari proponenti. Il contratto preliminare, mai trasfuso in definitivo, non ha efficacia esimente.

Ne segue l’accoglimento della domanda verso lottizzanti e aventi causa e il rigetto dei ricorsi incidentali. La rinuncia alla pronuncia costitutiva ex art. 2932 cod. civ., per il mancato frazionamento catastale, integra emendatio libelli ammissibile. Il Tribunale ordina la cessione e l’asservimento delle aree, con frazionamento catastale entro centocinquanta giorni, e la realizzazione a regola d’arte delle opere di urbanizzazione.