Obbligo di cessione delle urbanizzazioni e azione ex art. 2932 c.c. (TAR Sicilia n. 3133 del 19.09.2024)

Principi di diritto (Massima)
Gli obblighi di cessione gratuita delle aree destinate alle opere di urbanizzazione primaria, assunti dal privato con atto unilaterale d’obbligo accessivo al titolo edilizio, hanno natura imprescrittibile e costituiscono obbligazione giuridica del Comune, non mera facoltà rimessa alla sua discrezionalità. L’inadempimento è azionabile davanti al giudice amministrativo nell’ambito della giurisdizione esclusiva ex art. 133, comma 1, lett. f), cod. proc. amm., senza necessità di impugnare le note con cui l’ente dichiari di non voler acquisire. L’azione di cui all’art. 2932 cod. civ. è esperibile anche per obblighi aventi titolo nella legge o in atti negoziali che accedono al titolo edilizio. La pronuncia costitutiva esige però il deposito dei titoli di provenienza e delle visure ipo-catastali aggiornate, oltre alla verifica di legittimità edilizia di quanto realizzato.

Il Fatto

Con licenza edilizia n. 564 del 15.09.1976 il Comune autorizzava la costruzione di un complesso residenziale, condizionandone l’efficacia all’assunzione dell’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione primaria e di cederle poi all’ente. Il ricorrente, acquirente dei terreni e subentrato nel titolo, si obbligava con atto prot. n. 1617 a realizzare viabilità, parcheggi e reti, e a trasferirne la proprietà al Comune. Dopo l’acquisizione di un tratto stradale, l’amministrazione comunicava con nota del 2011 di non intendere acquisire la restante viabilità interna al complesso, ritenendola di modeste dimensioni e di interesse pubblico venuto meno, sollevando la ditta dagli obblighi assunti.

Il ricorrente chiedeva quindi al TAR l’accertamento dell’inadempimento e una pronuncia costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che disponesse il trasferimento delle aree. Il Comune e il condominio controinteressato eccepivano l’inammissibilità per mancata impugnazione delle note e la prescrizione del diritto, contestando nel merito la sussistenza di un obbligo a contrarre in capo all’amministrazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rigetta l’eccezione di inammissibilità. La controversia rientra nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ex art. 133, comma 1, lett. f), cod. proc. amm., perché verte sull’accertamento di obblighi di cessione nascenti da uno specifico accordo tra privato e pubblica amministrazione. Non si tratta di rapporto connotato da attività autoritativa, sicché il privato non è tenuto a reagire nei termini dell’art. 29 cod. proc. amm.

Anche l’eccezione di prescrizione è rigettata. Il Collegio aderisce all’orientamento maggioritario secondo cui gli obblighi di cessione recati da una convenzione di lottizzazione, o da atti assimilabili, sono imprescrittibili, richiamando Cons. Stato, sez. IV, n. 6771 del 2021, che a sua volta cita Cons. Stato, sez. IV, n. 4278 del 2014, n. 5413 del 2015, n. 1341 del 2019, n. 3672 del 2018 e sez. V, n. 4144 del 2017.

Nel merito il ricorso è fondato. L’azione ex art. 2932 cod. civ. è utilizzabile non solo per l’inadempimento di obblighi discendenti da un contratto preliminare, ma anche per obblighi aventi titolo nella legge, nella specie l’atto d’obbligo che subordina il rilascio della licenza all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria. Il richiamo è a TAR Emilia-Romagna, sez. I, n. 73 del 2023. Ne consegue che è ammissibile una sentenza costitutiva che disponga coattivamente il trasferimento al Comune dei suoli previsti dall’atto negoziale: si tratta di un obbligo, non di una mera facoltà discrezionale dell’ente.

La pronuncia costitutiva non può tuttavia essere adottata in questa sede. Benché le aree siano catastalmente individuate, per produrre l’effetto previsto dall’art. 2932 cod. civ. occorre che siano regolarmente depositati i titoli di provenienza e le visure ipo-catastali aggiornate, e che sia verificata la legittimità edilizia di quanto realizzato, secondo Cass. civ. n. 12654 del 2020.

Il ricorso è quindi accolto nei limiti dell’accertamento dell’obbligo del Comune di acquisire le aree su cui insistono le opere previste dall’atto d’obbligo, con condanna dell’ente a effettuare le verifiche indicate e, previo esito positivo, alla definitiva acquisizione entro 120 giorni dalla comunicazione o notificazione della sentenza. Il contrasto giurisprudenziale su punto decisivo giustifica la compensazione delle spese.