Abuso edilizio e vendita non escludono la responsabilità del direttore lavori (Cass. civ. Sez. III n. 27688 del 16.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
La vendita dell’immobile realizzato in difformità dal permesso di costruire non integra la causa sopravvenuta idonea a interrompere il nesso causale, ai sensi dell’art. 41, secondo comma, cod. pen., tra l’abuso edilizio e il danno subito dagli acquirenti. L’interruzione del nesso causale presuppone una causa autonoma e indipendente, capace da sola di determinare l’evento e di introdurre un rischio eccentrico rispetto a quello originario. La compravendita, anche se stipulata in presenza di clausola sull’obbligo del venditore di ottenere il certificato di abitabilità, costituisce attuazione del rischio che progettista e direttore dei lavori erano chiamati a governare. Ne consegue la responsabilità concorrente del progettista e direttore dei lavori, ai sensi dell’art. 2043 c.c., verso gli acquirenti del committente.

Il Fatto

Gli acquirenti di due unità abitative, ristrutturate e vendute nel 2004, convennero in giudizio il costruttore e venditore e il progettista e direttore dei lavori chiedendo il risarcimento dei danni. Il fabbricato era stato ristrutturato con sei appartamenti anziché cinque, in difformità dalla concessione edilizia, e il rilascio del certificato di abitabilità risultava impedito da tale abuso. Gli acquirenti, che avevano a loro volta promesso in vendita gli immobili a terzi, dovettero risolvere i preliminari, restituire le caparre e sostenere i costi della sanatoria.

Il Tribunale accolse le domande, condannando solidalmente il venditore e il direttore dei lavori. La Corte d’appello di Bologna, con sentenza del 17 luglio 2023, riformò la decisione e escluse la responsabilità del progettista, ritenendo interrotto il nesso causale tra l’abuso e il danno. Gli acquirenti ricorsero per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, incentrato sulla natura extracontrattuale della responsabilità del progettista e sulla sua responsabilità solidale ex art. 2055 c.c., è stato dichiarato inammissibile perché eccentrico rispetto alla ratio decidendi. La Corte d’appello non aveva negato la natura aquiliana della responsabilità, ma aveva escluso il nesso causale. L’intenzione di predisporre una variante in sanatoria era stata valutata solo in via incidentale.

Anche il secondo motivo, per travisamento del contenuto oggettivo delle prove, è stato ritenuto inammissibile. Il travisamento probatorio ricorre solo in caso di errore percettivo radicale sul fatto probatorio, non quando si contesti la valutazione logica delle risultanze, come nel caso di specie.

Il terzo motivo è stato accolto per quanto di ragione. La Corte ricostruisce la nozione di causa sopravvenuta ex art. 41, secondo comma, cod. pen.: essa deve essere completamente autonoma e indipendente dalla condotta originaria, tale da innescare una nuova sequenza causale capace da sola di determinare l’evento. Solo in tal caso la condotta pregressa viene degradata a semplice occasione del danno.

Nel caso concreto, il giudice di merito aveva valorizzato circostanze soggettive — l’estraneità del progettista alle trattative e l’ignoranza della vendita — anziché un fatto oggettivo alternativo all’abuso. Il fatto generatore del danno resta l’abuso edilizio, la cui riferibilità al direttore dei lavori era pacificamente accertata. La vendita dell’immobile non costituisce causa autonoma, ma momento determinante del rischio che il progettista era chiamato a governare.

La Corte esclude che il ragionamento dei giudici di appello, costruito su un difetto di prevedibilità soggettiva del danno, possa valere nel territorio della responsabilità extracontrattuale, dove assume rilievo la riferibilità causale oggettiva. La vendita ha integrato solo l’occasione perché l’illecito producesse effetti verso i terzi. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna, in diversa sezione e composizione, anche per la regolamentazione delle spese.