Il preliminare che dissimula un mutuo garantito da patto commissorio è nullo ai sensi dell’art. 2744 cod. civ. (Cass. civ. Sez. 2 n. 20985 del 20.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
È nullo, ai sensi dell’art. 2744 cod. civ., il contratto preliminare di compravendita che dissimuli un mutuo con patto commissorio, allorché risulti l’intento primario delle parti di costituire, con il bene promesso in vendita, una garanzia reale in funzione dell’adempimento delle obbligazioni contratte dal promittente venditore, mediante un collegamento negoziale e strumentale tra i due negozi. La qualificazione in termini di patto commissorio non è esclusa dalla previsione di una clausola che consenta al promittente venditore di trovare altri acquirenti, con facoltà del promissario acquirente di adeguarsi al maggior prezzo, quando il meccanismo negoziale differisca l’effetto definitivo del trasferimento alla sola ipotesi di inadempimento. In sede di legittimità, la censura che, sotto l’apparente violazione dei canoni ermeneutici o degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., miri a sovrapporre una diversa interpretazione del contratto e delle risultanze istruttorie rispetto a quella del giudice di merito è inammissibile, risolvendosi in una critica alla ricostruzione della fattispecie concreta.

Il Fatto

I promissari acquirenti di un immobile convenivano in giudizio i promittenti venditori, chiedendo l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. o, in subordine, la risoluzione del contratto per inadempimento. I promittenti venditori eccepivano la nullità del preliminare, assumendo che dissimulasse un mutuo garantito da patto commissorio. Il Tribunale accoglieva la domanda principale; la Corte d’Appello, in riforma, dichiarava la nullità del contratto e condannava gli acquirenti al risarcimento dei danni. Questi ultimi proponevano ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo i ricorrenti deducevano la violazione degli artt. 1362 e seguenti cod. civ., censurando l’interpretazione che aveva condotto alla declaratoria di nullità per patto commissorio. La Corte osserva che l’interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito ed è censurabile in legittimità solo per la violazione dei canoni ermeneutici o per l’omesso esame di un fatto decisivo, non essendo consentito proporre una lettura alternativa degli atti negoziali. Nel caso di specie, la Corte territoriale aveva enucleato indici specifici — versamento di una somma, necessità di liquidità del venditore, condizione risolutiva, disinteresse dell’acquirente a visionare il bene — coerenti con la sussistenza di un collegamento negoziale diretto a garantire la restituzione del mutuo. Il motivo, sotto l’apparente violazione di legge, risulta quindi volto a una diversa ricostruzione della fattispecie concreta ed è infondato.

Con il secondo motivo, relativo alla violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., i ricorrenti contestavano la valutazione delle prove testimoniali e dell’interrogatorio. La Suprema Corte richiama il principio delle Sezioni Unite n. 20867 del 2020, secondo cui la violazione dell’art. 115 ricorre solo quando il giudice ponga a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, mentre l’art. 116 è violato solo in caso di attribuzione di un valore diverso da quello legale alla prova. La diversa valutazione delle risultanze istruttorie, sorretta da motivazione congruente, non è censurabile in sede di legittimità. Il motivo è infondato.

Il terzo motivo concerne la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per l’avvenuta pronuncia sulla domanda risarcitoria. La Corte esclude ogni vizio di ultrapetizione, rilevando che la domanda era stata formulata in via autonoma e non subordinata alla risoluzione, e che la trascrizione della domanda era stata valutata solo come elemento di fatto, non come autonoma causa petendi. Il quarto motivo, sulla violazione degli artt. 2697, 1218 e 2043 cod. civ., è dichiarato inammissibile, perché diretto a rimettere in discussione l’accertamento positivo dei fatti costitutivi della domanda risarcitoria, senza allegare la violazione delle regole di riparto dell’onere probatorio. Il quinto motivo, concernente le spese, è inammissibile per difetto di autonomia decisoria. Il ricorso è pertanto respinto, con condanna dei ricorrenti alla rifusione delle spese e dichiarazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.