Sale and lease back e divieto di patto commissorio: gli indici sintomatici non devono coesistere (Cass. civ. Sez. 3 n. 11964 del 30.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di sale and lease back, l’operazione è astrattamente lecita ma è nulla per violazione del divieto di patto commissorio ex art. 2744 cod. civ. quando il trasferimento del bene è piegato a una funzione di garanzia, abusando della posizione di debolezza del debitore finanziato. La verifica della causa concreta del negozio non richiede la dimostrazione della coesistenza di tutti gli indici sintomatici della frode (pregresso rapporto obbligatorio, difficoltà economiche dell’impresa venditrice, sproporzione tra valore del bene e corrispettivo, assenza di un patto marciano), che possono assumere valore conducente anche alternativamente, se idonei a rivelare l’impiego fraudolento dello schema negoziale. Il patto marciano, per neutralizzare il divieto, deve prevedere al momento della stipulazione una stima del bene con tempi certi e modalità definite, che assicuri una valutazione imparziale ancorata a parametri oggettivi, con restituzione al debitore dell’eccedenza rispetto al credito; non integra patto marciano la clausola che si limiti a riconoscere al concedente il diritto al risarcimento del danno in misura generica e discrezionale.

Il Fatto

La società ricorrente aveva stipulato con un istituto bancario un contratto di sale and lease back avente ad oggetto un complesso immobiliare, del quale la venditrice — società appartenente al medesimo gruppo imprenditoriale dell’utilizzatrice — era proprietaria. A fronte dell’inadempimento della società utilizzatrice, la banca aveva agito per la risoluzione del contratto e per il rilascio dell’immobile; la società aveva proposto domanda riconvenzionale di nullità del contratto per violazione dell’art. 2744 cod. civ.

Il Tribunale aveva respinto la domanda di nullità per violazione del divieto di patto commissorio, dichiarando altresì la risoluzione di diritto del contratto e condannando la società al rilascio dell’immobile. La Corte d’appello, rigettando entrambi gli appelli, aveva confermato la decisione, escludendo la sussistenza degli elementi sintomatici della frode alla legge per la mancata coesistenza degli stessi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, nel scrutinare il secondo motivo di ricorso — incentrato sulla violazione degli artt. 2744, 1418 e 1344 cod. civ. —, ribadisce che il sale and lease back è un’operazione negoziale lecita quando la vendita del bene è funzionale alla concessione in leasing, mentre è nulla ove l’alienazione venga piegata al rafforzamento della posizione del creditore finanziatore, che acquisisce l’eccedenza del valore del bene abusando della debolezza del debitore.

Il sindacato di legittimità, precisa la Corte, deve verificare la corretta individuazione degli indici rivelatori dei fatti costitutivi del patto commissorio, considerando il fondamento del divieto — individuato dalle Sezioni unite (n. 1611 e n. 1907 del 1989) nella duplice esigenza di protezione del debitore e di tutela della par condicio creditorum — e la necessità che l’accertamento del giudice di merito non si limiti a un esame formale degli atti, ma consideri la causa in concreto e il collegamento funzionale degli atti medesimi.

Quanto agli indici sintomatici, la Corte afferma che non è necessaria la loro ricorrenza contemporanea: essi costituiscono alcune manifestazioni possibili dell’impiego fraudolento del sale and lease back, sicché il giudice di merito può attribuire peso assorbente a uno o più di essi, anche alternativamente, purché idonei a rivelare che l’operazione perseguiva uno scopo di garanzia. Nella specie, la Corte d’appello ha errato nell’escludere la frode valorizzando la sola identità soggettiva tra venditrice e utilizzatrice e la mancanza di un rapporto credito/debito con la banca, trascurando la comunanza di interessi tra le società dello stesso gruppo, le difficoltà economiche dell’utilizzatrice e la mancata valutazione della proporzionalità delle prestazioni.

Quanto alla clausola n. 19 delle condizioni generali del contratto di leasing, la Corte esclude che essa integri un patto marciano, ossia una clausola con cui le parti abbiano preventivamente convenuto che, al termine del rapporto, il creditore debba acquisire il bene previa stima imparziale e versando l’eccedenza rispetto al proprio credito. La clausola in esame si limitava a riconoscere al concedente il diritto al risarcimento del danno in misura pari alla sommatoria dei canoni futuri attualizzati, al netto di quanto conseguito dalla disponibilità del bene, senza contemplare alcun meccanismo di stima; essa, pertanto, non solo non neutralizza lo squilibrio sinallagmatico, ma costituisce anzi indice del possibile approfittamento della condizione di debolezza del debitore.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, dichiara assorbiti il terzo, il quarto e il quinto motivo e inammissibile il primo, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione.