Decadenza permesso di costruire illegittima se ostacolata da trascrizione pregiudizievole del Comune (TAR Veneto n. 5 del 05.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
È illegittimo il provvedimento con cui il Comune dichiara la decadenza del permesso di costruire, ex art. 15, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, quando il mancato inizio dei lavori entro il termine annuale sia stato determinato da un ostacolo obiettivo riconducibile, almeno in parte, alla precedente condotta negligente della stessa amministrazione. Ai fini del giudizio sulla serietà dell’inizio dei lavori rilevano gli interventi valutati nello specifico contesto, non in astratto. I principi di correttezza e buona fede (art. 2-bis l. n. 241/1990; artt. 1175 e 1375 cod. civ.) impediscono all’ente di contestare al privato l’inerzia che essa stessa ha contribuito a creare. Non è necessaria una formale istanza di proroga quando l’amministrazione conosca i fatti impeditivi.

Il Fatto

La controversia riguarda tre provvedimenti del Comune di Venezia relativi a un permesso di costruire rilasciato per la demolizione e ricostruzione, con ampliamento, di un immobile al Lido, destinato a un fabbricato residenziale. Il titolo era intestato originariamente a terzi; l’area è stata acquistata dalla ricorrente nel gennaio 2024.

Il Comune ha dapprima dichiarato la decadenza dal titolo per mancato inizio dei lavori entro il termine, poi ha respinto la domanda di voltura in favore dell’acquirente e infine ha irrogato a quest’ultima una sanzione pecuniaria per la demolizione eseguita in forza di un titolo ritenuto decaduto. La ricorrente ha impugnato i tre atti davanti al TAR Veneto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’art. 15, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, che impone di iniziare i lavori entro un anno dal rilascio del titolo. Le opere idonee a integrare l’effettivo inizio devono essere serie e significative, ma la loro consistenza va accertata nel concreto contesto, per verificare la reale volontà del titolare di eseguire il progetto assentito.

Nel caso specifico, alla scadenza del termine prorogato il titolare aveva eseguito solo interventi leggeri: sgombero dei locali, pulizia, rimozione di verde infestante e di elementi parietali. Lavori più consistenti non erano però esigibili, perché ostacolati da circostanze non dipendenti dalla sua volontà.

Rilevano in particolare due fattori. Il primo è l’illegittima acquisizione al patrimonio comunale di una porzione dell’area, con trascrizione pregiudizievole non cancellata dopo la revoca del provvedimento acquisitivo, e rimossa solo nel gennaio 2024. Il secondo è la presenza di un cavo elettrico di alta tensione di proprietà di un terzo gestore, che impediva l’installazione del palancolato necessario alle opere. A ciò si aggiunge la presenza di alberature pericolanti.

Il Collegio sottolinea che tali circostanze erano note all’amministrazione, che in parte le aveva causate. Un’area gravata da dubbi sulla proprietà non può essere trasformata prima di eliminare il pregiudizio: secondo l’ordinaria diligenza e la diligenza professionale dell’imprenditore (art. 1176, comma 2, cod. civ.), non sarebbe accorto edificare in presenza di trascrizioni che facciano dubitare della titolarità del fondo.

I principi di correttezza e buona fede, che regolano anche i rapporti tra cittadino e pubblica amministrazione, impediscono a quest’ultima di obliterare le proprie illegittimità o la propria negligenza per contestare al privato il mancato avvio dell’edificazione. Non è necessaria una formale istanza di proroga quando l’ente conosca i presupposti che la impongono. Il provvedimento di decadenza è pertanto illegittimo e va annullato.

L’annullamento travolge in via derivata il diniego di voltura e la sanzione pecuniaria, adottati sul presupposto erroneo della decadenza. Il ricorso è accolto, con condanna del Comune alle spese di lite.