Decadenza prima casa per vendita infraquinquennale con riserva di proprietà (Cass. civ. Sez. V n. 5070 del 26.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il soggetto che abbia beneficiato, ai fini dell’imposta di registro, dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa decade dal beneficio ove, entro il quinquennio dall’acquisto, alieni il medesimo immobile riservandosi, a garanzia del prezzo dilazionato, il dominio sull’immobile. Ai fini della decadenza rileva il momento della conclusione della vendita, come stabilito dall’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986, e non il momento successivo dell’integrale pagamento del prezzo. La vendita con riserva di proprietà è, infatti, equiparata alla vendita ordinaria ai fini dell’imposta di registro, con anticipazione dell’effetto traslativo e della materia imponibile, in ragione della preminenza dell’interesse erariale. Non sussiste alcuna applicazione analogica vietata, trattandosi di interpretazione conforme alla disciplina speciale dettata dal legislatore tributario.

Il Fatto

Con atto del giugno 2011 due coniugi acquistavano in comunione legale un immobile, dichiarando la sussistenza dei requisiti per l’agevolazione prima casa e ottenendo le relative agevolazioni in sede di registrazione. Nella stessa data stipulavano un mutuo fondiario, usufruendo delle agevolazioni sulle imposte sostitutive.

Nell’aprile 2016 i contribuenti cedevano l’usufrutto vitalizio a un terzo e la nuda proprietà a un altro soggetto, riservandosi il dominio sull’immobile a garanzia del prezzo dilazionato. Nel novembre 2017, corrisposto integralmente il prezzo, stipulavano l’atto di accertamento dell’avveramento della condizione. L’Agenzia delle Entrate, nel novembre 2018, notificava avviso di liquidazione con cui revocava l’agevolazione, sul presupposto dell’alienazione prima del quinquennio e della mancata acquisizione di altro immobile nel termine annuale. La C.T.P. accoglieva il ricorso; la C.T.R. Campania, in riforma, confermava l’atto impositivo. I contribuenti propongono ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi investono la ritenuta inammissibilità dell’appello dell’Ufficio per genericità dei motivi, ex art. 342 c.p.c. e art. 53 d.lgs. n. 546/1992. La Corte li esamina congiuntamente e li respinge. I giudici di appello, esaminando nel merito le censure, hanno implicitamente disatteso l’eccezione. Nel processo tributario, di natura impugnatoria ab origine, la riproposizione delle ragioni poste a fondamento della legittimità dell’accertamento, in contrapposizione alle argomentazioni del primo giudice, assolve l’onere di impugnazione specifica quando il dissenso investa la decisione nella sua interezza e le censure siano ricavabili, anche per implicito, in termini inequivoci.

Il terzo motivo riguarda il profilo centrale. I ricorrenti deducono la violazione dell’art. 14 delle disposizioni preliminari al codice civile e dell’art. 1, nota 2-bis, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che la C.T.R. avrebbe applicato in via analogica una norma speciale ed eccezionale, quale l’art. 27, comma 3, TUR, qualificando l’atto come vendita condizionata anziché come vendita con riservato dominio.

La Corte respinge la censura. L’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986 espressamente stabilisce che non sono considerate sottoposte a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente. Sotto il profilo civilistico il trasferimento è agganciato al pagamento integrale del prezzo; per il legislatore tributario, invece, conta la più rapida anticipazione della materia imponibile, in ragione della preminenza dell’interesse erariale. La ratio è che l’effetto traslativo dipende da una condotta dell’acquirente e non da un evento estraneo alla volontà delle parti.

La Corte richiama il proprio orientamento secondo cui, ai fini della legge di registro, diversamente dalla disciplina civilistica, il contratto produce l’immediato trasferimento della proprietà all’acquirente (Cass. n. 5075/1998); e, con riguardo all’INVIM, il momento di sorgere del debito fiscale è quello della stipula, quand’anche la vendita sia avvenuta con riserva di proprietà (Cass. n. 23469/2007). Ne deriva che la vendita con riserva di proprietà è equiparata alla vendita ordinaria ai fini dell’imposta di registro e che, nella specie, l’alienazione deve considerarsi avvenuta alla data dell’atto del 2016, prima del decorso del quinquennio.

Il quarto motivo concerne la liquidazione delle spese di lite in favore dell’Ufficio, costituitosi a mezzo di propri funzionari. La Corte lo respinge: ai sensi dell’art. 15, comma 2-bis, d.lgs. n. 546/1992, all’Amministrazione assistita dai funzionari spetta la liquidazione delle spese, con riduzione del venti per cento degli onorari, quale rimborso per la sottrazione di attività lavorativa (Cass. n. 24675/2011; Cass. n. 23055/2019; Cass. n. 27634/2021). Il ricorso è rigettato, con conseguente integrazione del contributo unificato.