Piano casa, ricostruzione fuori zona omogenea e necessità di variante urbanistica (TAR Liguria n. 334 del 09.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
La demolizione con ricostruzione fuori sito disciplinata dall’art. 6, comma 4, L.R. n. 49/2009 costituisce sempre nuova costruzione. L’esclusione della variante urbanistica opera a condizione che il decollo e l’atterraggio dei volumi avvengano nella medesima zona territoriale omogenea: l’espressione “delocalizzazione al di fuori del sito” evoca infatti una coordinata spaziale di fatto, non il trasferimento in una zona urbanistica diversa. Ove la ricostruzione avvenga in una zona omogenea eterogenea rispetto a quella di provenienza, l’intervento sconta la disciplina urbanistica della zona di atterraggio in punto di densità edilizia. Se tale zona è satura, l’insediamento del 100% dei volumi demoliti ne aumenta il carico urbanistico in modo non consentito e richiede una variante al P.R.G., anche in assenza di incremento volumetrico, unico parametro derogabile fino al 35%. Il beneficio del piano casa resta circoscritto alla deroga sulle percentuali di ampliamento, non alla zonizzazione.

Il Fatto

Il ricorrente presenta al Comune un progetto che, in applicazione della L.R. n. 49/2009, prevede la demolizione integrale di un edificio residenziale incongruo e la ricostruzione di una sola porzione, senza aumento di volume, su un’area di proprietà ricadente in zona PBS. Il progetto ottiene l’autorizzazione paesaggistica.

Il Comune comunica i motivi ostativi e poi rigetta l’istanza di permesso di costruire, qualificando l’intervento come nuova costruzione non ammessa in zona PBS, dove l’art. 51 delle norme di attuazione del P.R.G. non consente nuove edificazioni. Il ricorrente impugna il diniego davanti al TAR Liguria, deducendo un unico motivo incentrato sulla violazione dell’art. 6, comma 4, L.R. n. 49/2009.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di inammissibilità del Comune. Il parere preliminare richiamato dall’amministrazione riguardava un progetto diverso, contemplando la ricostruzione di due fabbricati anziché di uno, e il S.U.E. aveva rifiutato di scinderne la valutazione. Manca dunque un arresto procedimentale immediatamente lesivo del “bene della vita” azionato.

Nel merito, il Tribunale muove dalla natura eccezionale della legge regionale sul piano casa, soggetta a interpretazione restrittiva ai sensi dell’art. 14 disp. prel. cod. civ. Il beneficio straordinario consiste nell’ammettere incrementi volumetrici fino al 35% in deroga alle minori percentuali previste dagli strumenti urbanistici. L’inciso finale dell’art. 6, comma 4 chiarisce che la variante regionale concerne parametri diversi dall’incremento volumetrico, unico profilo derogabile ex lege.

Il punto decisivo è la portata dell’espressione “delocalizzazione al di fuori del sito”. Per il Collegio essa evoca coordinate meramente spaziali e indica la ricostruzione su un altro appezzamento a distanza superiore a 50 metri dal sedime originario. Non equivale al trasferimento in una distinta zona territoriale omogenea, concetto giuridico che attiene all’idoneità dell’area secondo la zonizzazione. La deroga presuppone quindi l’omogeneità tra zona di decollo e zona di atterraggio, perché solo in tal caso l’operazione è “a somma zero” sotto il profilo della densità edilizia.

Il Collegio conforta la lettura con l’art. 14, comma 2, lett. a), L.R. n. 16/2008, che ammette la ricostruzione fuori lotto ma nella medesima zona o ambito omogeneo, oppure in altra zona individuata come idonea dallo strumento urbanistico. Analogo argomento si trae dalla disciplina dei crediti edilizi di cui all’art. 29-ter L.R. n. 36/1997, che ne consente l’utilizzo solo negli ambiti espressamente individuati dal PUC.

Nel caso concreto la ricostruzione avverrebbe in zona PBS satura, dove non residua potenzialità edificatoria e dove l’insediamento dei volumi demoliti altrove aumenta il carico urbanistico. La zona non è “idonea”, sicché serve una variante al P.R.G. anche senza incremento volumetrico. Infondata è altresì la doglianza sulla mancata rimessione della pratica al consiglio comunale: il ricorrente aveva chiesto il titolo in deroga senza domanda subordinata e non aveva considerato il contributo straordinario dovuto in caso di variante. Ricorso rigettato, spese compensate.