Ordine di demolizione e assenza del titolo edilizio (Cons. Stato n. 9977 del 16.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione è atto vincolato che non richiede una specifica valutazione delle ragioni di pubblico interesse né una comparazione con gli interessi privati, anche quando intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso. La descrizione dell’opera e l’accertamento della mancanza del titolo edilizio sono elementi sufficienti per la sua adozione. La dichiarazione della parte circa l’esistenza di un titolo non assume valore di prova quando il Comune ne attesta l’inesistenza con atto pubblico fidefacente fino a querela di falso ai sensi dell’art. 2700 c.c. Il mero richiamo degli estremi del titolo in atti successivi non ne dimostra l’esistenza, stante il nesso di dipendenza funzionale tra permesso di costruire e certificato di agibilità. Accertata l’assenza del titolo, il certificato di agibilità è illegittimo e il suo annullamento è doveroso, senza applicazione del termine di dodici mesi dell’art. 21-nonies legge n. 241/1990 in presenza di false rappresentazioni.

Il Fatto

Una società, con il proprio legale rappresentante, impugna davanti al TAR Calabria l’ordinanza con cui il Comune le ha ingiunto la demolizione di quattro bungalow e il ripristino dei luoghi, con comminatoria della sanzione di euro 20.000,00 ai sensi dell’art. 31, comma 4, d.P.R. n. 380/2001, oltre agli atti presupposti: la determina di annullamento dei certificati di agibilità rilasciati nel 2009, l’ordinanza di rimozione delle recinzioni e la delibera del piano delle alienazioni.

La società sostiene la legittimità edilizia dei manufatti, realizzati su suolo proprio in forza di una concessione edilizia del 1984, e deduce la violazione dell’art. 7 legge n. 241/1990, il superamento del termine di dodici mesi per l’autotutela e la carenza del presupposto della proprietà pubblica dell’area. Il TAR respinge il ricorso, ritenendo fondato il profilo della mancanza del titolo edilizio e assorbendo quello sulla proprietà pubblica. Propone appello la società.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato dichiara l’appello in parte inammissibile e in parte infondato. Sul piano processuale rileva una prima ragione di inammissibilità: l’appellante ha concentrato le censure sul solo tema del titolo edilizio, omettendo di riproporre le doglianze sulla proprietà pubblica dell’area e non avendo mai formulato una censura specifica avverso il profilo della carenza di collaudo e di idoneità statica, autonomamente posto a base dei provvedimenti.

Una seconda ragione di inammissibilità discende dalla violazione del divieto di ius novorum ex art. 104 c.p.a., poiché l’appello si regge sull’invocazione, per la prima volta in secondo grado, dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001 in tema di principio di prova dello stato legittimo.

Nel merito il Collegio conferma che l’ordine di demolizione è atto vincolato, non richiedendo comparazione tra pubblico e privato neppure in caso di intervento tardivo. Quanto all’onere della prova, la dichiarazione di parte sull’esistenza del titolo non ha valore probatorio di fronte all’attestazione comunale di inesistenza contenuta in atto pubblico fidefacente, non contestato con querela di falso: richiama Cons. Stato, Sez. IV, n. 5262/2016 e Cons. Stato, Sez. VI, n. 3521/2023.

Il richiamo degli estremi della concessione in atti successivi non prova il titolo, data la dipendenza funzionale tra permesso di costruire e agibilità (Cons. Stato, Sez. VII, n. 180/2023 e n. 2461/2023). Neppure sussiste il principio di prova: manca la documentazione dell’iter procedimentale, la consulenza tecnica si limita agli estremi e il titolo edilizio non è richiamato nel contratto di mutuo né nella compravendita. La società, inoltre, nel 1984 non era ancora proprietaria dell’area, acquistata l’anno seguente, e i bungalow insistono su aree a standard già cedute al Comune.

Infine, l’annullamento dei certificati di agibilità è doveroso: essi presuppongono la conformità al titolo edilizio e, accertatane l’assenza, il ritiro consegue a false rappresentazioni, con esclusione del termine dell’art. 21-nonies legge n. 241/1990. Gli appellanti sono condannati alle spese per euro 4.000,00.