Frazionamento abusivo e demolizione in zona vincolata: irrilevante la buona fede dell’acquirente (Cons. Stato n. 7268 del 09.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In area assoggettata a vincolo paesaggistico la demolizione consegue ex lege alla realizzazione di qualsiasi intervento edilizio sine titulo, anche ove si tratti di opere qualificabili come minori e assoggettate a D.I.A. o S.C.I.A., dovendosi ritenere indifferente il titolo astrattamente richiesto. L’accertamento dell’epoca del frazionamento di un immobile unitario va condotto sul dato letterale dell’atto di provenienza e, in via funzionale, sul prezzo pattuito, non essendo sufficiente la clausola con cui la parte venditrice attesti la sola anteriorità del fabbricato a una data determinata. La posizione di buona fede dell’acquirente e l’estraneità dello stesso alla commissione dell’abuso non incidono sul potere repressivo, che opera sul piano reale. La sanzione pecuniaria prevista dall’art. 31, comma 4-bis, d.P.R. n. 380/2001 per gli abusi su immobili vincolati è applicata nella misura massima per scelta legislativa non irragionevole, e non è sindacabile la lamentata assenza di graduazione.

Il Fatto

Gli appellanti hanno acquistato un appartamento ricavato al piano terra di un fabbricato sito nel territorio comunale, già acquistato nel 2002 da un unico proprietario e poi frazionato e rivenduto per parti. A seguito di segnalazioni, il Comune ha riscontrato la realizzazione di lavori di ristrutturazione edilizia eseguiti senza permesso di costruire e ha emesso quattro ordinanze di demolizione, tra cui quella indirizzata agli odierni appellanti, contestando l’ampliamento dell’unità abitativa, l’eliminazione della scala di collegamento con il piano superiore, la chiusura e l’apertura di vani e la modifica della scala di accesso.

Il TAR Campania, Salerno, ha respinto il ricorso avverso l’ingiunzione e i motivi aggiunti contro la sanzione pecuniaria, accogliendo solo parzialmente l’impugnazione dell’atto di accertamento dell’inottemperanza e di acquisizione al patrimonio comunale. Di qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto la richiesta di riunione con i giudizi relativi alle altre unità del medesimo fabbricato, perché la trattazione disgiunta è imposta dalle differenze in fatto e dall’esigenza di individuare con precisione le opere da demolire per ciascun appellante.

Nel merito, la tesi del frazionamento anteriore al 1967 è smentita dal contratto di acquisto del 2002, che descrive il fabbricato come unitario e non contiene alcun cenno a una sua articolazione in più unità abitative. Il Collegio richiama il canone in claris non fit interpretatio e l’art. 1362 c.c., valorizzando il criterio letterale quale strumento prioritario di ricostruzione della volontà dei contraenti, in linea con Cass. civ., Sez. III, n. 21019 del 2024.

In via funzionale, il prezzo conferma la conclusione: il fabbricato fu acquistato per un importo di gran lunga inferiore rispetto alla somma ricavata dalla vendita delle singole unità, esito incompatibile con un immobile già frazionato. La clausola con cui la parte venditrice attesta che l’immobile fa parte di un fabbricato costruito prima del 1° settembre 1967 non prova nulla sul frazionamento, poiché l’art. 2700 c.c. attribuisce all’atto pubblico efficacia di piena prova in ordine alle dichiarazioni rese dalle parti e ai fatti attestati dal pubblico ufficiale, non alla veridicità del contenuto delle dichiarazioni.

La buona fede degli acquirenti e la loro estraneità alla realizzazione delle opere sono irrilevanti rispetto al dato obiettivo della carenza di titolo edilizio. Il Collegio osserva, peraltro, che la dichiarazione della parte venditrice circa l’assenza della certificazione di agibilità avrebbe dovuto indurre a una condotta più diligente, anche mediante esame degli atti di acquisto dei danti causa.

Quanto all’entità degli abusi, l’autorizzazione del 2003 escludeva espressamente modifiche a superfici, volumi e destinazioni d’uso. Sull’area grava il vincolo paesaggistico, con la conseguenza che opera il principio di indifferenza del titolo edilizio, già affermato da Cons. Stato, Sez. VII, n. 237 del 2023: la demolizione è doverosa anche per gli interventi realizzati senza D.I.A., senza che possa invocarsi l’art. 33 d.P.R. n. 380/2001, che per gli immobili vincolati prevede comunque la restituzione in pristino. Il pregiudizio al vincolo è in re ipsa e il frazionamento aumenta il carico urbanistico.

Quanto all’atto di accertamento dell’inottemperanza, l’annullamento disposto in primo grado ha investito solo l’individuazione delle aree da acquisire, restando integra la constatazione della mancata ottemperanza: il principio di conservazione impone la rinnovazione del procedimento a partire dalla statuizione demolitoria, con salvezza degli atti endoprocedimentali non inficiati. Nessuna contraddittorietà sussiste, dunque, nel rigetto dell’impugnazione della sanzione pecuniaria.

La questione di legittimità costituzionale dell’art. 31, comma 4-bis è manifestamente infondata: la misura massima deriva da una graduazione operata dal legislatore in ragione della natura del bene tutelato, con scelta non irragionevole né sproporzionata, e il richiamo alla Corte cost. n. 185 del 2021 è inconferente per la diversità della misura e della struttura delle sanzioni poste a confronto.