Gravi difetti costruttivi, onere di denunzia e conoscenza del vizio (Cass. civ. Sez. II n. 7444 del 20.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di responsabilità dell’appaltatore per gravi difetti costruttivi di cose immobili, ai sensi dell’art. 1669 c.c., il termine annuale di denunzia decorre dal momento in cui il committente o l’acquirente consegue la piena conoscenza del vizio e della sua imputabilità a difetti di costruzione. La valutazione di tale momento implica un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, che non può essere condotto in termini assoluti e aprioristici, ma deve tenere conto di tutte le circostanze del caso concreto. Il giudice deve pertanto esaminare gli elementi che, pur in presenza di una successiva perizia tecnica, dimostrino che la scoperta del vizio era già stata acquisita in epoca anteriore, ovvero che il difetto presentava caratteri tali da poter essere individuato, nella sua esistenza e nella sua causa costruttiva, già al momento della sua manifestazione.

Il Fatto

Un acquirente convenne in giudizio la società costruttrice di un immobile, insieme al progettista e direttore dei lavori, chiedendo il risarcimento dei danni per gravi difetti costruttivi consistenti nel mancato isolamento acustico dell’appartamento. Il giudice di primo grado accolse la domanda, liquidando il danno, e la Corte di appello di Venezia confermò la decisione. La corte territoriale escluse la decadenza e la prescrizione dell’azione, ritenendo che il termine annuale fosse decorso dal momento in cui l’attore, a seguito di una perizia tecnica, aveva acquisito piena conoscenza del grave difetto e della sua riconducibilità a vizi costruttivi.

La società costruttrice propose ricorso per cassazione, censurando tra l’altro la sentenza per avere individuato nella perizia tecnica il momento di decorrenza dell’onere di denunzia, senza considerare che l’attore aveva già in precedenza contestato il difetto mediante una lettera inviata alla società.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte affronta anzitutto il motivo con cui la ricorrente censura la sentenza impugnata per non avere rilevato il vizio di extrapetizione della decisione di primo grado, in quanto fondata sulla qualità di costruttrice della società. Il motivo è infondato: la corte di merito ha correttamente inquadrato l’azione nell’ambito dell’art. 1669 c.c., avendo l’attore fondato la domanda non solo, erroneamente, sulla presunta vendita dell’immobile, ma sulla circostanza che la società lo aveva realizzato. Il mezzo è inoltre inammissibile, non investendo in modo specifico il capo impugnato.

Il nucleo del provvedimento è il motivo relativo alla decadenza e alla prescrizione, che la Corte accoglie. La corte di appello aveva ritenuto che la piena conoscenza del vizio fosse stata conseguita solo con la perizia tecnica richiesta dall’attore, richiamando l’indirizzo secondo cui la conoscenza del difetto può considerarsi acquisita all’atto degli accertamenti tecnici idonei a rivelarne consistenza e imputazione. La Suprema Corte non condivide questa motivazione, perché fondata su un accertamento manifestamente incompleto.

L’errore della sentenza impugnata consiste nell’avere applicato la regola di giudizio in termini assoluti e aprioristici, trascurando ogni indagine sul momento effettivo della conoscenza del vizio. Assume rilievo, in primo luogo, l’omesso esame della lettera inviata dall’attore alla società circa un anno dopo l’acquisto, nella quale erano già denunciati i difetti di isolamento acustico e l’assenza dei presidi per prevenire la diffusione dei rumori tra le unità immobiliari. Tale missiva appare suscettibile di dimostrare che la parte aveva già acquisito piena contezza del difetto e delle sue cause. La sua qualificazione come denunzia era inoltre rilevante ai fini della prescrizione, il cui termine annuale decorre proprio dalla denunzia.

La Corte rileva altresì l’omesso accertamento sulla circostanza se, attesa la natura del difetto, l’attore avesse potuto conseguire piena conoscenza dello stesso già al momento dell’acquisto e del possesso dell’immobile, con imputabilità delle cause ai muri divisori. Sul punto richiama il proprio consolidato indirizzo, secondo cui il giudice deve valutare tutte le circostanze del caso concreto: pur essendo di regola necessarie le indagini tecniche, devono essere considerati gli elementi contrari che dimostrino una scoperta anteriore del vizio.

Non coglie nel segno l’obiezione del controricorrente, secondo cui il momento della scoperta del vizio integra un accertamento di mero fatto, insindacabile in sede di legittimità. Le censure non investono il risultato della valutazione, ma le regole di giudizio impiegate dal giudice di merito. La sentenza è pertanto cassata con rinvio alla Corte di appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese.