Indennità per uso esclusivo del bene comune e interpretazione della scrittura di godimento (Cass. civ. Sez. 3 n. 22852 del 07.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In caso di utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di un comproprietario, questi è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto solo se gli altri partecipanti hanno manifestato l’intenzione di utilizzare il bene direttamente e il comproprietario esclusivo ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale. Il danno non è in re ipsa, ma consegue alla prova di una sottrazione o di un impedimento assoluto all’esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione spettanti agli altri contitolari, ovvero alla violazione dei criteri stabiliti dall’art. 1102 cod. civ.. Il rigetto della tutela possessoria non esclude la distinta tutela risarcitoria fondata sulla lesione del diritto di comproprietà. In sede di interpretazione di una scrittura che disciplina l’uso del bene comune, il giudice deve attenersi ai canoni legali di cui agli artt. 1362 ss. cod. civ., non potendo attribuire all’atto un significato che alteri l’equilibrio strutturale della comproprietà per pari quote indivise.

Il Fatto

Una comproprietaria, titolare del 50% di un complesso immobiliare, convenne in giudizio il fratello, la moglie e i figli di lui, lamentando di essere stata esclusa, dopo la morte del padre, dal godimento della propria quota. Ella aveva chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di un’indennità per il mancato godimento della porzione di sua spettanza, a decorrere dalla notifica dell’atto per lo scioglimento della comunione ereditaria. I convenuti resistevano, eccependo la titolarità, in capo al fratello, di un diritto di uso esclusivo di una porzione dell’immobile derivante da una scrittura privata del 1984, stipulata per regolamentare le modalità di utilizzazione degli spazi in favore del padre.

Il Tribunale accolse la domanda, condannando i convenuti al pagamento di un’indennità mensile. La Corte d’appello, in parziale accoglimento dell’appello, riduceva l’indennità, limitando il ristoro al 50% della porzione comprendente l’intero piano giardino e due stanze del piano rialzato. Avverso tale decisione proponevano ricorso per cassazione i soccombenti e ricorso incidentale la comproprietaria.

La Motivazione della Corte

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso principale. Quanto al primo motivo, ha ritenuto nuova la questione dell’impedimento all’uso jussu judicis derivante dal rigetto delle azioni possessorie, non essendo stata allegata né documentata la formazione di un giudicato esterno. Ha inoltre precisato che le ragioni del rigetto della tutela possessoria possono escludere i presupposti della reintegrazione nel possesso senza interferire sulla distinta tutela risarcitoria fondata sulla lesione del diritto di comproprietà e sulla violazione dei criteri di godimento del bene comune.

Con riferimento al secondo profilo, la Corte ha escluso la violazione delle regole sull’onere della prova, richiamando il principio secondo cui, in caso di utilizzazione esclusiva del bene comune, l’occupante è tenuto al pagamento della quota di frutti civili solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l’intenzione di usare il bene e il comproprietario esclusivo ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale. Ha ritenuto che tale accertamento integri l’impedimento assoluto all’esercizio delle facoltà dominicali, legittimando la condanna all’indennità commisurata ai frutti civili ricavabili dall’uso esclusivo. Ha infine escluso la compatibilità con la disciplina della comunione dei principi affermati dalle Sezioni Unite n. 33645 del 2022, che attengono all’occupazione sine titulo da parte di un terzo. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per promiscua sovrapposizione di censure eterogenee e per la preclusione del vizio di cui all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ., essendo la sentenza conforme a quella di primo grado sull’an debeatur.

Quanto al ricorso incidentale, la Corte ha disatteso l’eccezione di tardività, chiarendo che, nel nuovo regime di cui all’art. 370 cod. proc. civ., come modificato dal d.lgs. n. 149/2022, il controricorso e il ricorso incidentale devono essere proposti mediante deposito entro quaranta giorni dalla notificazione del ricorso principale, con la conseguenza che rileva unicamente la data del deposito. Ha dichiarato inammissibili i primi due motivi: il primo, perché la motivazione della sentenza impugnata non presentava le anomalie del “minimo costituzionale” individuate dalle Sezioni Unite n. 8053 del 2014; il secondo, perché il vizio di omessa pronuncia di cui all’art. 112 cod. proc. civ. non è configurabile per le questioni processuali o le mere difese, che si presumono implicitamente disattese.

La Corte ha invece accolto il terzo motivo, ravvisando la violazione dei canoni legali di interpretazione di cui agli artt. 1362 ss. cod. civ. e dell’art. 1102 cod. civ.. La lettura della scrittura del 1984 accolta dalla Corte d’appello, che riconosceva al gruppo familiare del fratello un godimento superiore alla metà, è stata ritenuta apodittica e priva di adeguato riferimento al dato letterale e sistematico del negozio, tale da alterare l’equilibrio strutturale della comproprietà per pari quote indivise. La sentenza è stata conseguentemente cassata con rinvio per il nuovo esame dell’indennità dovuta alla comproprietaria.