Locazione, risoluzione per inadempimento e danno da canoni non percepiti (Cass. Sez. Un. n. 4892 del 25.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 cod. civ., il risarcimento del danno da mancato guadagno per la risoluzione del contratto di locazione conseguente all’inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, per effetto della restituzione del bene prima della naturale scadenza del contratto. Il rilascio anticipato dell’immobile non integra automaticamente il ripristino dell’equilibrio patrimoniale violato, poiché la dimensione causale della locazione non si esaurisce nella mera compensazione del sacrificio del godimento diretto da parte del locatore. Il danno risarcibile non coincide però con l’insieme dei canoni non percepiti: il locatore deve provare, secondo l’art. 2697 cod. civ., che la mancata percezione dei canoni fino alla scadenza o alla stipula di una nuova locazione costituisce conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento, essendosi tempestivamente attivato per rendere conoscibile la disponibilità dell’immobile. Resta fermo l’apprezzamento del giudice di merito sulle circostanze concrete, anche in base al canone della buona fede. È esclusa l’applicabilità analogica dell’art. 1591 cod. civ., riferibile alle sole conseguenze del ritardo nella riconsegna.

Il Fatto

Una società proprietaria di un immobile locato, subentrata nel contratto di locazione, ha convenuto in giudizio il conduttore per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dall’inadempimento contrattuale. Il conduttore si era reso moroso nel pagamento di alcuni canoni; dopo la convalida dello sfratto per morosità e l’avvio della procedura di rilascio, l’immobile era stato riconsegnato spontaneamente prima della scadenza naturale del contratto.

La società ha chiesto la condanna al risarcimento, includendo i canoni non corrisposti fino alla scadenza contrattuale o fino alla conclusione di una nuova locazione, oltre alle spese della procedura di convalida. Il Tribunale ha accolto solo in parte la domanda; la Corte d’appello ha confermato la decisione, ritenendo che la riconsegna anticipata avesse reintegrato il patrimonio della locatrice, escludendo ogni residuo pregiudizio. La questione è giunta alle Sezioni Unite per la composizione di un contrasto giurisprudenziale.

La Motivazione della Corte

Le Sezioni Unite affrontano il contrasto tra due orientamenti. Secondo quello minoritario, recepito dalla sentenza impugnata, il rilascio dell’immobile a seguito di risoluzione per inadempimento non integra di per sé né una perdita né un mancato guadagno, poiché il canone compensa la privazione del godimento e, cessata questa, viene ripristinata la posizione del locatore.

La Corte non condivide tale ricostruzione. L’orientamento criticato muove dal presupposto che la causa della locazione consista nella rinuncia al godimento diretto del bene da parte del locatore. Si tratta però di una prospettiva marginale: non tutti i locatori hanno un interesse apprezzabile al godimento diretto dell’immobile, come nel caso di chi lo abbia acquistato a fini di investimento o di una società orientata a realizzare profitti attraverso la locazione. La dimensione causale va piuttosto individuata nello scambio tra l’utilità economico-sociale del godimento e il corrispettivo monetario.

Ne deriva che la restituzione anticipata dell’immobile non determina mai l’integrale ricostituzione della condizione economico-giuridica del locatore. Essa attesta il fallimento del programma contrattuale per responsabilità del conduttore. L’orientamento criticato, trascurando il piano di interessi negoziato, finisce con il neutralizzare la rilevanza dell’inadempimento e con l’assimilare il danno contrattuale a quello precontrattuale, cancellando l’interesse positivo tutelato dall’art. 1223 cod. civ.

La Corte ribadisce che il locatore ha diritto al risarcimento del danno per l’anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni fino alla scadenza o al reperimento di un nuovo conduttore. Il relativo ammontare è rimesso al giudice di merito, che terrà conto di tutte le circostanze concrete, prima fra tutte l’utile ricavabile dall’immobile nel periodo intercorso.

La liquidazione va condotta distinguendo danno-evento e danno-conseguenza: il primo coincide con l’inadempimento; il secondo, disciplinato dall’art. 1223 c.c., richiede la prova del nesso di causalità giuridica a carico del locatore. Assume rilievo dirimente la dimostrazione che il locatore si sia attivato, ottenuta la disponibilità dell’immobile, per renderlo conoscibile a nuovi conduttori. La persistente inerzia può legittimare l’imputazione della cessata redditività allo stesso locatore, anche in base alla buona fede.

Quanto all’art. 1591 cod. civ., le Sezioni Unite ne escludono l’applicazione analogica: la norma riguarda le sole conseguenze risarcitorie del ritardo nella restituzione dell’immobile, vicenda diversa da quella dell’inadempimento consistito nella mancata corresponsione dei canoni nel corso del rapporto. Il primo motivo è quindi accolto e gli atti sono rimessi alla Terza Sezione civile per la decisione degli ulteriori motivi.