Nullità per abusivismo edilizio non si estende al preliminare di vendita (Cass. civ. Sez. II n. 22656 del 09.08.2024)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione di nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985 per gli atti di trasferimento di diritti reali su immobili costruiti in assenza di titolo edilizio colpisce i soli contratti inter vivos ad effetti reali, con esclusione dei contratti ad effetti meramente obbligatori, tra i quali rientra il contratto preliminare di vendita. Tale nullità ha natura testuale e va ricondotta all’art. 1418, comma 3, cod. civ., non potendosi configurare come nullità sostanziale o virtuale. La regola processuale dell’art. 336, comma 1, cod. proc. civ. impone che la cassazione parziale della sentenza estenda i suoi effetti ai capi dipendenti da quello travolto.

Il Fatto

Una cooperativa edilizia aveva stipulato nel 2002 un contratto preliminare per l’acquisto di un terreno con fabbricato non finito. Un socio, dopo aver sottoscritto il preliminare di assegnazione di un alloggio, apprendeva che l’edificio era totalmente abusivo, essendo stata revocata la concessione edilizia per gli abusi commessi sulle costruzioni preesistenti, con diniego di ogni sanatoria.

Il socio conveniva dinanzi al Tribunale di Palermo la cooperativa, i promittenti venditori e l’impresa appaltatrice, chiedendo la nullità dell’atto di assegnazione e, in via surrogatoria, del preliminare di vendita e del contratto di appalto. Altri soci proponevano analoghe domande, poi riunite. Il Tribunale dichiarava nulle le scritture di assegnazione, il preliminare di compravendita e il contratto di appalto. La Corte di appello di Palermo confermava le nullità, ritenendo il preliminare nullo per illiceità della causa. I promittenti venditori ricorrono per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia violazione degli artt. 1343 e 1418 cod. civ. e dell’art. 40 della legge n. 47 del 1985, censurando il capo che ha dichiarato la nullità del preliminare per avere ad oggetto un immobile realizzato senza titolo edilizio. I ricorrenti richiamano l’interpretazione secondo cui la nullità riguarda solo gli atti di cessione ad effetti traslativi.

Il motivo è fondato. La Corte ritiene superato l’orientamento seguito dal giudice di appello e aderisce all’indirizzo consolidato secondo cui la sanzione dell’art. 40 si applica ai soli contratti che trasferiscono diritti reali, con esclusione degli atti ad effetti obbligatori, tra cui il preliminare di vendita, richiamando Cass. n. 6685 del 2019, Cass. n. 11653 del 2018, Cass. n. 21942 del 2017 e Cass. n. 28456 del 2013. Decisiva è la lettera della legge, che menziona il titolo edilizio solo nell’atto definitivo di trasferimento.

La Corte osserva che una diversa soluzione sarebbe giustificabile solo configurando la nullità in senso sostanziale o virtuale, soluzione ripudiata dal più recente orientamento che le riconosce natura di nullità testuale, riconducibile all’art. 1418, comma 3, cod. civ., come affermato da Cass. Sez. un. n. 8230 del 2019. È accolto anche il profilo sull’erronea interpretazione del contratto, per violazione del criterio letterale dell’art. 1362, comma 1, cod. civ., non avendo la Corte territoriale esaminato la clausola che subordinava l’efficacia del preliminare al rilascio della concessione edilizia.

Il secondo motivo, che investe l’estensione della nullità agli atti di assegnazione e al contratto di appalto, è dichiarato assorbito: essendo tali capi dipendenti dalla nullità del preliminare, restano travolti dalla cassazione in applicazione dell’art. 336, comma 1, cod. proc. civ. Per la stessa ragione sono assorbiti il terzo, quarto, quinto e sesto motivo, relativi alla condanna restitutoria e all’indebito arricchimento per le opere eseguite. La sentenza è cassata in relazione al primo motivo, con rinvio alla Corte di appello di Palermo in diversa composizione.