Onlus contributo costruzione obbligazione propter rem trasla con proprietà (TAR Lombardia n. 4078 del 10.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il contributo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione costituiscono una prestazione patrimoniale di natura impositiva che trova fondamento nell’incremento patrimoniale conseguito dal titolare del permesso di costruire. Da tale obbligo deriva un’obbligazione propter rem, in cui la persona del debitore non è fissa ma si individua nel soggetto titolare del diritto reale sul bene: al trasferimento della proprietà consegue l’assunzione automatica della veste di debitore da parte dell’acquirente, che risponde personalmente con tutto il suo patrimonio anche per i rapporti preesistenti. La pretesa dell’amministrazione è tuttavia soggetta al termine decennale di prescrizione, decorrente dal rilascio del titolo in sanatoria. Nel condono edilizio, l’onere della prova dei presupposti grava sul richiedente, il quale deve allegare alla domanda la documentazione richiesta dalla legge, non potendo produrla successivamente al rilascio del titolo.

Il Fatto

I ricorrenti impugnavano la nota con cui il Comune di Milano subordinava la consegna del permesso di costruire in sanatoria, rilasciato il 19 aprile 2017, e del certificato di agibilità speciale al preventivo saldo degli oneri relativi agli interventi eseguiti su un’unità immobiliare, per una somma complessiva di Euro 17.682,91.

Secondo i ricorrenti la pretesa era infondata, perché la somma sarebbe stata dovuta da un terzo, dante causa di uno di essi e precedente proprietario dell’immobile, e perché l’ambulatorietà dei titoli autorizzativi non sarebbe invocabile nei confronti di chi acquista a lavori terminati. Lamentavano inoltre di non aver mai ricevuto le richieste di integrazione documentale citate nel provvedimento. Il Comune si costituiva chiedendo la reiezione del gravame.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è infondato. Il Collegio muove dal dato inveterato del diritto vivente: l’obbligo di pagamento del contributo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione si trasferisce automaticamente con la proprietà del bene e deve essere adempiuto dal nuovo proprietario. Si tratta di un’obbligazione propter rem, che segue il bene e non la persona del debitore originario.

Il fondamento della prestazione non risiede nel titolo edilizio in sé, ma nella necessità di redistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare su quanti beneficiano delle relative utilità. Da qui la qualificazione come prestazione patrimoniale di natura impositiva. Poiché il debitore si individua di volta in volta nel titolare del diritto reale, l’acquirente assume automaticamente la veste di debitore anche per i rapporti preesistenti e risponde con tutto il suo patrimonio, secondo il regime dell’art. 2740 cod. civ., diversamente da quanto vale per gli oneri reali.

Nessun rilievo assume l’argomento dell’acquisto a lavori terminati: l’ambulatorietà dell’obbligazione opera proprio in ragione del rapporto con il bene. È invece tempestiva la pretesa comunale, perché il permesso in sanatoria è stato emanato il 19 aprile 2017, la richiesta di pagamento è del 4 maggio 2017 e la diffida del 3 maggio 2022 si colloca entro il termine decennale di prescrizione, decorrente dalla conclusione del procedimento di condono.

Il Collegio affronta poi il profilo documentale. La misura degli oneri va determinata al momento del rilascio del titolo in sanatoria. Il condono per silenzio assenso presuppone che il richiedente produca tutta la documentazione di legge e provveda al saldo integrale del contributo e dell’oblazione. L’onere della prova dei presupposti grava sul richiedente e la documentazione deve essere allegata alla domanda, non prodotta dopo il rilascio del titolo, come impone la formulazione della disciplina di riferimento. Non trova quindi applicazione la norma sulla prescrizione del diritto al conguaglio o al rimborso, che presuppone la completezza dell’istanza.

Nel caso concreto emerge dagli atti l’incompletezza della documentazione presentata dall’originaria proprietaria, come attestano le richieste di integrazione del Comune e l’avviso di rilascio del titolo. Il ricorso è respinto; le peculiarità della controversia giustificano la compensazione delle spese di lite.