Riconoscimento dei vizi tra garanzia della vendita e prescrizione del diritto all’eliminazione (Cass. civ. Sez. II n. 25138 del 08.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il riconoscimento dei vizi da parte del venditore, con l’impegno ad eliminarli accettato dal compratore, non comporta novazione oggettiva dell’originario obbligo di garanzia, ma un riconoscimento del credito del compratore e un’autonoma obbligazione di facere che si affianca a quella degli artt. 1490 ss. cod. civ. senza alterarne la disciplina. Ne deriva l’effetto interruttivo della prescrizione e la sostituzione della prescrizione decennale a quella annuale dell’art. 1495 cod. civ., restando i diritti alla riduzione del prezzo e alla risoluzione soggetti al termine annuale. Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti ex art. 1669 cod. civ. decorre dal giorno in cui il committente consegua sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, potendo essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici necessari a comprenderne la gravità e il nesso causale.

Il Fatto

Gli acquirenti di un immobile, consegnato nel luglio 2009, hanno citato in giudizio la società venditrice chiedendo il risarcimento dei danni per vizi della costruzione, quantificati in duecentomila euro, esercitando in via alternativa l’azione ex art. 1495 cod. civ. e quella ex art. 1669 cod. civ. I vizi riguardavano il manto di copertura, crepe interne ed esterne, distacchi del pavimento, umidità di risalita e condensa, oltre all’assenza del progetto e del collaudo statico.

La società venditrice ha chiamato in causa l’esecutore delle opere in muratura, la direttrice dei lavori e l’impiantista. Il Tribunale ha ritenuto prescritta l’azione ex art. 1495 cod. civ. e maturata la decadenza ex art. 1669 cod. civ. per tardività della denuncia. La Corte d’appello ha rigettato il gravame, escludendo sia il carattere novativo della nota di sopralluogo del marzo 2010, sia l’effetto interruttivo della stessa. Gli acquirenti hanno proposto ricorso per cassazione con nove motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo investe la qualificazione dell’impegno del venditore. La Corte d’appello aveva distinto i vizi oggetto della comunicazione del marzo 2010 da quelli ulteriori, ritenendo la tesi della novazione oggettiva tardivamente proposta in appello e, comunque, non configurabile. La Suprema Corte rileva una falsa applicazione dell’art. 1495 cod. civ.: secondo la giurisprudenza nomofilattica richiamata (Sezioni Unite n. 13294 del 2005; Sezioni Unite n. 19702 del 2012), il riconoscimento dei vizi e l’impegno ad eliminarli non estinguono la garanzia, ma costituiscono ammissione della fondatezza delle doglianze e riconoscimento del credito, con effetto interruttivo.

L’obbligazione di facere che ne deriva si affianca a quella originaria, rimanendone esterna. Da qui la distinzione tra il diritto all’eliminazione dei vizi, soggetto alla prescrizione decennale, e i diritti alla riduzione del prezzo e alla risoluzione, che restano soggetti al termine annuale (Cass. n. 14005 del 2017). Il riconoscimento può avvenire anche tacitamente, per facta concludentia, come nella sostituzione della cosa (Cass. n. 8775 del 2024). La Corte d’appello avrebbe dovuto accertare non già una novazione pattizia, ma se la nota di sopralluogo deponesse per un’ammissione dei vizi.

Il quarto motivo concerne il termine dell’art. 1669 cod. civ. La Corte ribadisce che esso decorre dal momento in cui il committente acquista sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, non dalla constatazione di segni esteriori di danno, salvo manifestazioni di immediata percezione (Cass. n. 20678 del 2025; Cass. n. 24486 del 2017). Il dies a quo può essere postergato agli accertamenti tecnici necessari a comprenderne gravità e imputazione causale, senza onerare il danneggiato di azioni esplorative.

Il secondo motivo è inammissibile, avendo la Corte territoriale esaminato il contenuto del documento pur ritenendolo non decisivo. Il quinto e il sesto motivo sono rigettati: l’assenza del collaudo statico e la consegna irregolare del certificato di agibilità non integrano vizi materiali dell’opera, ma attengono all’adempimento della prestazione, azione che gli acquirenti non hanno esercitato. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Torino, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.