Riduzione del prezzo esperibile anche per mancanza di qualità essenziali (Cass. civ. Sez. II n. 4245 del 16.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In caso di vendita di cosa priva delle qualità essenziali per l’uso cui è destinata, ai sensi dell’art. 1497 cod. civ., il compratore non è vincolato al solo rimedio risolutorio. La previsione di una pluralità di disposizioni tipiche non impedisce la formulazione di una domanda giudiziale complessa o gradata, né l’accesso a un provvedimento di tutela atipico purché rispondente al bisogno specifico fatto valere. Ne segue che la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno sono esperibili anche nella fattispecie da difetto di qualità, poiché il profilo di atipicità dell’azione conferisce a tali rimedi il carattere di tutela generale dell’acquirente. È l’attore che ha ragione, non il convenuto, a delineare l’ordine di priorità dei bisogni di tutela.

Il Fatto

Nel 2009 la venditrice conveniva dinanzi al Tribunale di Como l’acquirente per la risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare e la ritenzione della caparra confirmatoria versata. Allegava la venditrice che l’acquirente si era resa inadempiente all’obbligo di pagare alcune rate del mutuo, quale modalità di pagamento del prezzo. L’acquirente contestava, eccepiva l’inadempimento della venditrice per vizi e difetti del bene e domandava in via riconvenzionale la riduzione del prezzo o, in alternativa, il risarcimento del danno; in via subordinata, la risoluzione per colpa della venditrice.

Il Tribunale, comparate le condotte, ravvisava la più grave inadempienza della venditrice e dichiarava il contratto risolto per colpa di quest’ultima. La Corte di appello di Milano confermava integralmente. L’acquirente ricorre in cassazione con tre motivi; resiste il fallimento della venditrice. La trattazione è stata rinviata all’udienza pubblica.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il rapporto tra i rimedi in caso di vizi (art. 1490 cod. civ.), mancanza di qualità promesse o essenziali (art. 1497 cod. civ.) e cattivo funzionamento. La sentenza impugnata aveva ricondotto la fattispecie al difetto di qualità essenziali, escludendo la riduzione del prezzo e ammettendo la sola risoluzione, sul presupposto che i vizi fossero contenuti nei limiti di usuale tollerabilità solo per il rimedio riduttivo.

La ricorrente oppone l’indirizzo consolidato secondo cui il risarcimento o la diminuzione del prezzo sono dati anche in caso di inidoneità del bene ex art. 1497 cod. civ. Il controricorrente replica sostenendo l’incompatibilità strutturale della riduzione con la mancanza di qualità essenziali, poiché il bene sarebbe privo del suo valore di scambio. Il Procuratore generale, pur muovendo dall’orientamento in tema di certificato di abitabilità, ammette l’astratta esperibilità dei rimedi conservativi, subordinandola all’apprezzamento di fatto sulla gravità dei difetti.

La Corte accoglie il primo motivo. Rileva che l’assetto legislativo dei rimedi risente ancora dell’idea che occorra, per ogni lesione, una disposizione specifica, e che il passaggio da un rimedio all’altro muti l’oggetto del processo. Tale rigidità è difficilmente conciliabile con la teoria del diritto di azione, che ha ricostruito l’azione come atipica nella sua essenza.

Ne deriva che la previsione di una pluralità di disposizioni tipiche non osta a una domanda complessa o gradata, né a un provvedimento di tutela non legislativamente tipizzato, purché rispondente al bisogno fatto valere. Nel caso concreto l’acquirente aveva manifestato fin dall’inizio la priorità dell’interesse alla conservazione del bene, proponendo in via principale la riduzione e in via subordinata la risoluzione. Dinanzi a una domanda così congegnata, la soluzione opposta avrebbe consentito al convenuto, e non all’attore vittorioso, di dettare l’ordine dei rimedi.

La Corte distingue vizi e mancanza di qualità come categorie non separate da paratie, ma da snodi di collegamento. Valorizza gli orientamenti che le assoggettano alla stessa disciplina (Cass. 206/1978, Cass. 5361/1978, Cass. 10728/2001, Cass. 247/1981) e disattende la pronuncia contraria (Cass. 5845/2013). Accolto il primo motivo, i restanti restano assorbiti; la sentenza è cassata con rinvio alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.