Ricostruzione con aumento volume è nuova costruzione con distanze regolamentari (Cass. civ. Sez. II n. 4871 del 25.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali, l’intervento di demolizione e riedificazione che comporti un aumento di volumetria, di altezza o una modificazione della sagoma rispetto ai fabbricati preesistenti integra una nuova costruzione e non una ricostruzione. Ne deriva l’assoggettamento alle distanze prescritte dallo strumento urbanistico comunale vigente al momento dell’edificazione, restando inapplicabile il rinvio alla disciplina codicistica delle distanze previsto per le sole ipotesi di ricostruzione. La distinzione tra ricostruzione e nuova costruzione si fonda sul rispetto dei limiti di volume, altezza, sagoma e area di sedime del fabbricato originario.

Il Fatto

Il Condominio e numerosi condomini sono convenuti in un giudizio promosso dai proprietari di un fondo confinante, che lamentano l’edificazione di un complesso abitativo a distanza inferiore a quella di legge e chiedono l’arretramento dell’edificio. Il Tribunale adito accoglie parzialmente la domanda, dichiara la violazione dei limiti legali ex art. 873 cod. civ. per una sola porzione del fabbricato e fissa l’arretramento a tre metri dal confine. La decisione si fonda sull’applicazione della disciplina civilistica sulle distanze, in deroga al regolamento edilizio, per effetto del rinvio contenuto in una previsione del Piano di Recupero approvato ai sensi della normativa sulla ricostruzione post-terremoto.

La Corte d’appello accoglie il gravame principale e rigetta quello incidentale, condannando il condominio e i condomini ad arretrare la porzione di fabbricato fino a cinque metri dal confine, ritenendo applicabile la maggiore distanza imposta dal regolamento edilizio comunale. Il condominio e i condomini propongono ricorso per cassazione, deducendo tra l’altro la nullità della sentenza per difetto di contraddittorio e l’errata qualificazione dell’intervento edilizio.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto le censure processuali. Quanto al preteso difetto di integrità del contraddittorio, il motivo è infondato: la condomina era stata parte del giudizio di appello, essendo stata ivi notificata presso il difensore costituito in primo grado, e la condanna pronunciata nei confronti degli appellati è a essa riferibile. La seconda censura è inammissibile per difetto di autosufficienza, non avendo i ricorrenti riprodotto i documenti a sostegno delle deduzioni sul difetto di rappresentanza processuale della società, e per difetto di interesse.

Sul nodo centrale delle distanze, la Corte ricostruisce la nozione di ricostruzione. Il giudice di merito ha accertato in fatto che l’edificio realizzato presenta un volume e un’altezza superiori a quelli dei fabbricati distrutti dal sisma, con un numero di piani sensibilmente maggiore. Tale accertamento impedisce di sussumere l’intervento nella fattispecie della ricostruzione disciplinata dal Piano di Recupero, con conseguente inapplicabilità del rinvio alle distanze codicistiche e assoggettamento alla distanza di cinque metri prescritta dallo strumento urbanistico.

Il Collegio richiama l’evoluzione normativa in materia. La nozione tradizionale di ricostruzione richiedeva il contenimento nei limiti preesistenti di altezza, volumetria, sagoma e area di sedime; in presenza di eccedenze si configurava una nuova costruzione, soggetta alle distanze vigenti al tempo della realizzazione. L’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, come modificato dall’art. 10 d.l. n. 76/2020 conv. dalla l. n. 120/2020, ha ampliato la nozione di ristrutturazione edilizia includendovi gli interventi di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma e caratteristiche planovolumetriche, purché sia mantenuto il volume preesistente, salvo che gli strumenti comunali consentano incrementi per interventi di rigenerazione urbana.

La Corte richiama i propri precedenti, tra cui Cass. n. 12751 del 2023 e Cass. n. 20428 del 2022, dai quali si desume che, anche dopo la riforma, l’intervento deve rispettare le distanze legittimamente preesistenti. Poiché lo strumento urbanistico richiamato non consentiva incrementi di volume, la conclusione del giudice di appello è coerente con la nozione di nuova costruzione. La pronuncia impugnata resiste anche alle censure di ultra-petizione, risultando la domanda di arretramento già contenuta nell’originaria citazione, e a quelle sull’usucapione, non essendo stata allegata né provata la data di effettiva presa di possesso. Il ricorso è quindi rigettato.