Ripartizione oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario (Cass. civ. Sez. 2 n. 19011 del 10.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, nel regime anteriore all’entrata in vigore dell’art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c., come sostituito dall’art. 21, comma 1, legge n. 220 del 2012, il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale, al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, restando invece a suo carico l’onere delle riparazioni straordinarie. Il carattere di ordinarietà o straordinarietà dell’opera va valutato secondo i criteri desumibili dagli artt. 1004 e 1005 c.c., non potendo l’assemblea stabilire deroghe alla ripartizione legale. L’atto da cui deriva la situazione di comproprietà, se debitamente trascritto, è opponibile al condominio, che è tenuto ad osservare le norme sulla ripartizione delle spese.

Il Fatto

Il Condominio otteneva decreto ingiuntivo nei confronti della società, proprietaria di un’unità immobiliare, per il pagamento di oneri condominiali ordinari e straordinari. La società proponeva opposizione eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, essendo titolare della sola nuda proprietà dell’appartamento, gravato da usufrutto.

Il Tribunale rigettava l’opposizione, ma la Corte d’appello, in riforma, revocava il decreto ingiuntivo, ritenendo che il condominio non potesse richiedere al nudo proprietario le spese condominiali in applicazione degli artt. 1004 e 1005 c.c. Avverso tale pronuncia il Condominio proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il ricorso, censurando la sentenza impugnata per non aver correttamente distinto la natura delle spese oggetto della richiesta. Richiamando la giurisprudenza di legittimità, ha ribadito che, nel regime previgente, il nudo proprietario non è obbligato, neppure in via sussidiaria o solidale, al pagamento dei contributi per l’amministrazione e la manutenzione ordinaria, ma è tenuto a sostenere le spese per le riparazioni straordinarie, gravando sull’usufruttuario l’onere di tutto ciò che concerne la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza.

La Corte ha precisato che la qualità di debitore degli oneri condominiali dipende dalla titolarità del diritto reale sulla cosa e che, pertanto, l’assemblea non può interferire sulla ripartizione legale dei contributi, né introdurre deroghe che incidano su diritti individuali. L’assemblea deve ripartire le spese secondo la loro funzione, spettando all’amministratore ascrivere i contributi ai diversi soggetti obbligati.

La Cassazione ha inoltre evidenziato che il giudice del rinvio, nel valutare la fondatezza dell’opposizione, dovrà fare applicazione dei principi enunciati dalle Sezioni Unite n. 9839 del 2021 in ordine alle condizioni per sindacare la validità della delibera assembleare posta a fondamento del decreto ingiuntivo. Il ricorso è stato pertanto accolto, con cassazione della pronuncia impugnata e rinvio alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione.