Il classamento catastale del centro agroalimentare segue le caratteristiche oggettive dell’immobile, non la natura pubblica del proprietario (Cass. civ. Sez. 5 n. 19096 del 11.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento catastale, l’attribuzione della categoria E/3 postula che l’immobile sia destinato a speciali esigenze pubbliche e non presenti autonomia funzionale o reddituale. L’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262/2006, convertito con modificazioni dalla legge n. 286/2006, instaura una vera e propria incompatibilità tra la classificazione in categoria E e la destinazione dell’immobile ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato o ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale o reddituale. La natura pubblica del proprietario o la destinazione dell’immobile ad attività di pubblico interesse non sono dirimenti, dovendosi verificare se il servizio sia in concreto esercitato secondo modalità economiche e remunerative tipiche dell’impresa commerciale. Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale inerisce al bene secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive costruttive e tipologiche, e il fine di lucro va considerato in termini oggettivati, desumendolo dalle caratteristiche strutturali dell’immobile.

Il Fatto

La controversia riguarda l’accatastamento del complesso edilizio di un centro agroalimentare, per il quale il contribuente aveva proposto, tramite la procedura DOCFA, la categoria E/3, mentre l’Agenzia delle Entrate aveva ripristinato la precedente categoria D/8. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna rigettava l’appello dell’Ufficio e accoglieva l’appello incidentale del contribuente, ritenendo che la natura pubblica della proprietà e la destinazione a mercato ortofrutticolo giustificassero la categoria E/3, con efficacia retroattiva del nuovo classamento.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo, l’Agenzia deduce la violazione del r.d.l. n. 652/1939, dell’art. 8 del d.P.R. n. 1142/1949 e dell’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262/2006 per avere la sentenza impugnata fondato la decisione sulla natura pubblica degli intestatari e sulla valutazione degli interessi perseguiti dal Centro, anziché sulle caratteristiche oggettive degli immobili.

La censura è fondata. La Corte richiama il principio, già espresso nella pronuncia del 18 gennaio 2022, n. 1432, per cui l’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262/2006 dispone che nelle unità immobiliari censite nelle categorie E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 non possono essere compresi immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato, qualora presentino autonomia funzionale o reddituale. Tale principio è stato costantemente ribadito dalla giurisprudenza successiva, anche con riguardo a fattispecie analoghe quali aree portuali demaniali e discariche pubbliche, ove si è esclusa la rilevanza dell’eventuale destinazione a pubblico interesse in presenza di attività svolta secondo parametri economico-imprenditoriali.

La Corte evidenzia che gli immobili rientranti nel gruppo E sono indicati analiticamente con metodo casistico, senza che rilevi il requisito dell’interesse generale sotteso all’attività svolta. Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto tributario che inerisce al bene secondo una prospettiva “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive dell’immobile: l’idoneità a produrre ricchezza va ricondotta alla destinazione funzionale e produttiva, non al concreto uso né alla qualifica soggettiva del titolare. La destinazione a pubblico interesse non esclude l’autonomia funzionale e reddituale di unità immobiliari ad uso commerciale.

Con il secondo motivo, l’Agenzia deduce la violazione dell’art. 74 della legge n. 342/2000, contestando l’efficacia retroattiva riconosciuta al classamento. Anche tale censura è fondata: la regola generale ricavabile dall’art. 5, comma 2, del d.lgs. n. 504/1992 prevede che le risultanze catastali definitive abbiano efficacia dall’anno d’imposta successivo alla “messa in atti”, salvo che si tratti di correzioni di errori materiali dell’Ufficio o di variazioni derivanti da denunce del contribuente, che operano dalla data della denuncia stessa.

Il ricorso è pertanto accolto, con cassazione della sentenza e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna, in diversa composizione, per un nuovo esame alla luce dei principi enunciati e per la disciplina delle spese del giudizio di legittimità.