Vendita immobile: certezza del vizio e onere di reiterazione delle prove (Cass. civ. Sez. II n. 3020 del 06.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, il termine di decadenza di otto giorni previsto dall’art. 1495 cod. civ. decorre, per i vizi occulti, dal giorno in cui il compratore ne acquisisce certezza obiettiva e completa, non essendo sufficiente il semplice sospetto né la conoscenza delle relative cause. In caso di vendita immobiliare, la sola manifestazione di allagamenti o infiltrazioni costituisce il mero effetto del vizio e non integra quella certezza, che richiede un accertamento tecnico idoneo a sindacare l’aspetto ontologico e temporale del difetto. Qualora il giudice di appello abbia respinto le istanze istruttorie, la parte ha l’onere di reiterarle specificamente in sede di precisazione delle conclusioni, non bastando il richiamo generico agli atti difensivi precedenti: in difetto, il vizio del diniego non è deducibile in cassazione.

Il Fatto

Con atto di citazione il compratore convenne in giudizio i venditori chiedendo la risoluzione del contratto di compravendita di un immobile e la condanna alla restituzione del prezzo e al risarcimento dei danni. Il Tribunale della Spezia accolse la domanda e, in accoglimento della riconvenzionale subordinata, dispose il rilascio dell’immobile e la restituzione dei beni mobili, con corresponsione del valore di godimento. La Corte d’Appello di Genova respinse l’appello principale e quello incidentale, confermando la decisione.

I venditori proposero allora ricorso per cassazione con quattro motivi. I primi tre investivano la ritenuta tempestività della denuncia dei vizi, sostenendo che la certezza degli stessi andasse retrodatata a una lettera del gennaio 2010, antecedente all’accertamento tecnico preventivo. Il quarto motivo censurava la dichiarata decadenza dalle prove per asserita mancata reiterazione delle istanze istruttorie.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi, esaminati congiuntamente perché attinenti al medesimo thema decidendum, sono dichiarati in parte inammissibili e in parte infondati. Sul profilo dell’omesso esame di un fatto decisivo, la Corte richiama la disciplina della doppia conforme ex art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ.: il ricorrente deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e di quella di appello, dimostrandone la diversità. Nella specie l’onere resta inadempiuto, poiché l’omesso esame della lettera è indice del medesimo iter argomentativo nei due gradi.

Nel merito, la Corte ricostruisce la disciplina degli artt. 1490-1492 cod. civ. e dell’art. 1495 cod. civ. Il compratore è soggetto a un onere di denuncia dei vizi e a termini di prescrizione e decadenza, il cui decorso può essere impedito solo dalla tempestiva denuncia. Per i vizi occulti il termine decorre dal giorno in cui essi divengono riconoscibili, ma non è sufficiente il semplice sospetto: occorre la certezza obiettiva e completa, senza che rilevi la data in cui i vizi avrebbero potuto essere astrattamente conosciuti né la conoscenza delle cause.

Se la scoperta del vizio avviene gradatamente, occorre fare riferimento al momento in cui la scoperta si è completata; quando si rendono necessari accertamenti tecnici disposti in sede giudiziale, tale momento coincide con il deposito della relazione. In caso di vendita immobiliare, il requisito di certezza attiene sia alle caratteristiche intrinseche del vizio e alla sua idoneità a incidere su funzione e valore del bene, sia alla sua preesistenza rispetto al contratto: aspetti che non possono rinvenirsi nella sola manifestazione di allagamenti o infiltrazioni.

Da qui l’estraneità all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. dell’erronea ricognizione della fattispecie concreta, tipica valutazione del giudice di merito. Nè si configura violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., poiché la scelta del mezzo istruttorio rientra nel prudente apprezzamento del giudice. E’ invece fondato il quarto motivo: l’onere di reiterare le richieste istruttorie respinte, in modo specifico, al momento della precisazione delle conclusioni, si estende all’ipotesi in cui sia stato il giudice di appello a non ammetterle. Nella specie i giudici di merito hanno erroneamente ritenuto non reiterate le istanze, benché richiamate nel verbale di udienza.