Obblighi propter rem del lottizzante e trasferimento coattivo delle aree (TAR Lombardia n. 2081 del 05.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
Le obbligazioni assunte dal lottizzante con la convenzione di lottizzazione — realizzazione delle opere di urbanizzazione e cessione gratuita delle aree — hanno natura propter rem e gravano anche sull’avente causa, che vi subentra in forza del rinvio convenzionale e dell’atto di acquisto. La giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo sussiste per le domande di accertamento dell’inadempimento e di condanna conseguente, trattandosi di obbligazioni derivanti da accordi sostitutivi di provvedimenti amministrativi in materia urbanistica. Le previsioni convenzionali costitutive di obbligazioni propter rem rilevano a tempo indeterminato e producono effetti anche dopo il decorso del decennio di efficacia della convenzione. Accertato l’inadempimento, il giudice amministrativo dispone il trasferimento coattivo delle aree ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. e condanna la lottizzante a corrispondere la somma necessaria al completamento sostitutivo delle opere. La fideiussione a garanzia degli impegni urbanizzativi fonda la legittimazione passiva del garante, esposto agli effetti riflessi della pronuncia nei limiti dell’importo garantito.

Il Fatto

Il Comune ricorrente chiede l’accertamento dell’inadempimento della società acquirente rispetto agli obblighi contemplati negli artt. 3, 4 e 5 della convenzione urbanistica del 3 aprile 2006, accessiva a un piano di lottizzazione. Gli originari lottizzanti si erano impegnati a realizzare il ponte, i parcheggi, i marciapiedi, la pista ciclabile, i punti luce e le alberature su tre mappali, per poi cederli gratuitamente al patrimonio comunale. A garanzia era stata prestata fideiussione dall’odierna società garante.

Con atto del 17 maggio 2006 i lottizzanti hanno ceduto le aree alla società intimata, non costituita in giudizio. Il termine del piano, già prorogato fino al 3 aprile 2020, è scaduto senza completamento delle opere. Il collaudo parziale ha documentato numerose mancanze e quantificato in € 71.750,00, oltre I.V.A., il costo di completamento. Il Comune ha escusso parte della fideiussione, ha sollecitato invano la cessione delle aree e ha agito per il trasferimento coattivo e il risarcimento. La garante ha eccepito il difetto di giurisdizione e di legittimazione passiva.

La Motivazione della Corte

Il Collegio afferma in via preliminare la giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ai sensi dell’art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, e lett. f), cod. proc. amm., in combinazione con l’art. 30, comma 6, cod. proc. amm., e dell’art. 11 della legge n. 241 del 1990: la controversia attiene ad obbligazioni derivanti da strumenti convenzionali riconducibili agli accordi sostitutivi in materia urbanistica. L’eccezione di difetto di giurisdizione è respinta, non essendo stata formulata alcuna domanda sulla validità o efficacia della fideiussione.

È respinta anche l’istanza di estromissione della garante. Pur in assenza di domande dirette, l’eventuale accoglimento potrebbe produrre effetti indiretti nei suoi confronti, chiamata a corrispondere la cifra necessaria nei limiti dell’importo garantito e della parte non escussa: sussiste quindi la legittimazione passiva.

Nel merito, la domanda risarcitoria è accolta. Le obbligazioni convenzionali hanno natura propter rem: l’acquirente è subentrata nella posizione negoziale degli originari lottizzanti, come confermano l’art. 10 della convenzione e l’art. 2 dell’atto di compravendita. Il Collegio richiama la giurisprudenza sul carattere reale dell’obbligazione, che grava anche sui successivi proprietari, e precisa che le previsioni costitutive di obbligazioni propter rem rilevano a tempo indeterminato, producendo effetti oltre il decennio di efficacia: nessuna prescrizione si è dunque maturata.

Quanto alla prova, si applica il principio dell’art. 1218 cod. civ.: il creditore prova la fonte del diritto e allega l’inadempimento, mentre il debitore è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo. Il gravame inadempimento è ritenuto concretato, con conseguente condanna della lottizzante a corrispondere la somma per l’esecuzione sostitutiva delle opere.

Il Tribunale accerta il diritto del Comune ad acquisire gratuitamente le aree e dispone il trasferimento coattivo ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., ordinando la trascrizione. Per la quantificazione dei costi, da cui detrarre l’importo già escusso, dispone verificazione affidata al Provveditore Interregionale, con facoltà delle parti di nominare tecnici di fiducia. Spese al definitivo e udienza di prosecuzione fissata al 9 aprile 2025.