Recesso dalla convenzione di lottizzazione spetta alla collettività dei condomini (TAR Lombardia n. 2100 del 08.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
La convenzione di lottizzazione costituisce accordo sostitutivo di provvedimento ai sensi dell’art. 11 l. n. 241/1990 e rientra nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ex art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, cod. proc. amm.. Gli obblighi manutentivi e di guardiania che essa pone in capo alla cooperativa attuatrice e ai suoi aventi causa, in quanto funzionali a finalità pubblicistiche, hanno natura collettiva e indivisibile e si trasferiscono propter rem seguendo la titolarità dei beni. L’insieme degli aventi causa va perciò qualificato come unica parte contrattuale plurisoggettiva. Il singolo condomino non è pertanto legittimato a esercitare il recesso né a domandare la modificazione giudiziale della convenzione: l’azione, se proposta, deve essere assunta dalla collettività condominiale, anche tramite l’ente di gestione costituito.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di appartamenti in un comparto immobiliare realizzato da una cooperativa in forza di una convenzione di lottizzazione del 1993, hanno adito il TAR Lombardia per ottenere l’accertamento della legittimità del proprio recesso dalla convenzione, in alternativa la riduzione ad equità della clausola relativa agli obblighi manutentivi o la determinazione di un termine finale degli stessi, oltre al rimborso delle spese sostenute.

La convenzione, integrata da un successivo atto del 2003, poneva a carico della cooperativa e dei suoi aventi causa l’obbligo perpetuo di manutenzione ordinaria e straordinaria del parco e della servitù di pubblico passo, nonché di illuminazione e guardiania. I ricorrenti hanno sostenuto di essere singolarmente legittimati, quali compartecipi delle spese, e di subire un’obbligazione perpetua contrastante con la causa del contratto. Il Comune e il supercondominio costituitosi si sono opposti, eccependo l’inammissibilità per difetto di legittimazione attiva e per mancato coinvolgimento di tutti i proprietari.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto escluso l’interruzione del giudizio per il decesso di due ricorrenti, rilevando che l’evento deve essere dichiarato dal procuratore della parte interessata e non da quello di altra parte.

Nel merito, il TAR ha ricostruito la natura della convenzione di lottizzazione come accordo sostitutivo ex art. 11 l. n. 241/1990, richiamando la qualificazione degli obblighi del privato come obbligazioni propter rem e prestazioni patrimoniali imposte, che seguono la titolarità del bene. Ha inoltre ricordato che agli accordi sostitutivi si applicano, in quanto compatibili, i principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti.

La questione centrale concerne la legittimazione del singolo condomino. Il Collegio ha ritenuto che il tenore della convenzione e degli atti di assegnazione — ove si prevede che gli obblighi restino a carico di «tutti i condomini» — unitamente alla causa pubblicistica dell’accordo, imponga di configurare un’obbligazione collettiva e indivisibile in capo all’insieme degli aventi causa. La gestione del parco pubblico, progettato in modo articolato, esigeva un’azione collettiva, cui ha dato risposta la costituzione del supercondominio.

Il TAR ha poi valorizzato l’orientamento del giudice d’appello in tema di rinegoziazione della convenzione al ricorrere di circostanze sopravvenute rilevanti, in applicazione del principio di buona fede ex art. 1375 c.c. (Cons. Stato n. 1441 del 2024): tale rinegoziazione può essere attivata solo dall’intera collettività condominiale o dall’ente di gestione, non dal singolo.

Ne è derivata la qualificazione degli aventi causa come parte contrattuale unica plurisoggettiva e la conseguente inammissibilità sia dell’azione di recesso sia della domanda di modificazione giudiziale, che avrebbero potuto essere proposte solo unitariamente. Le spese sono state compensate in ragione della peculiarità della fattispecie.