Muro di recinzione del giardino esclusivo fuori dalle parti comuni (TAR Campania n. 2608 del 23.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, il muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, pur inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., avendo per sua natura la funzione di contenere e tutelare il giardino del singolo proprietario. Esso può qualificarsi condominiale solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, oppure ove sussista un titolo negoziale che lo consideri espressamente di proprietà comune. La sostituzione di ringhiere in ferro con muratura, quando si risolve in un miglioramento dello stato del manufatto e non altera le linee architettoniche dell’edificio, non configura pregiudizio al decoro architettonico. Gli interventi di modesta pavimentazione esterna e l’installazione di pergotende amovibili, che non aumentano la superficie utile né trasformano in modo permanente il suolo, rientrano nell’edilizia libera e non richiedono titolo edilizio. Nel procedimento di autorizzazione paesaggistica non è necessaria la comunicazione di avvio al vicino, in ragione dell’ampiezza imprevedibile degli interessi incisi e dell’impossibilità di individuare a priori i controinteressati.

Il Fatto

I proprietari di un’unità abitativa confinante hanno impugnato l’autorizzazione paesaggistica semplificata rilasciata dal Comune di Bacoli alla proprietaria dell’immobile vicino, conosciuta solo a seguito di istanza di accesso agli atti. L’autorizzazione assentiva interventi di lieve entità: rimozione parziale di ringhiere e installazione di parapetti in muratura, due pergotende in legno lamellare, demolizione di una scala in ferro, sostituzione della pavimentazione esterna, posa di una nuova scala in muratura e riconfigurazione dei muri perimetrali.

I ricorrenti deducevano la mancanza di legittimazione della controinteressata a presentare la SCIA, assumendo la natura comune del muro di confine, il pregiudizio al decoro architettonico, la difformità tra opere autorizzate ed eseguite, l’omessa comunicazione di avvio del procedimento e il difetto dei presupposti del silenzio assenso sul parere della Soprintendenza. Il ricorso, originariamente straordinario al Presidente della Repubblica, era trasposto in sede giurisdizionale a seguito di opposizione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto integralmente il ricorso. Sul primo motivo ha escluso la natura condominiale del muro, rilevando che esso delimita l’area cortilizia di esclusiva proprietà della controinteressata dall’area parcheggio di un’attività commerciale e non assolve alcuna funzione di uso comune dell’edificio. Il Tribunale ha richiamato l’orientamento della giurisprudenza civile (Cass. Sez. VI n. 22155 del 2018 e TAR Lazio n. 9372 del 2025), secondo cui il muro di recinzione del giardino esclusivo è comune solo in presenza di una destinazione obiettiva al servizio dell’intero edificio o di un titolo negoziale.

Quanto al decoro architettonico, il Collegio ha osservato che l’edificio è collocato in zona altamente antropizzata, versa in condizioni non ottimali e che i lavori si sono risolti in un miglioramento del muretto, con inalterate caratteristiche essenziali. Insussistente anche la dedotta difformità tra opere assentite ed eseguite: il rifacimento del muro rientra nella “riconfigurazione dei muri esterni e delle ringhiere“, e i due sopralluoghi comunali non hanno riscontrato abusi.

Sul secondo motivo, il Tribunale ha qualificato la sostituzione della pavimentazione e la rimozione di arbusti come intervento di modesto impatto, non integrando gli estremi della nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001. Le contestazioni sul deflusso delle acque e sulle tubazioni sono state giudicate generiche. Le pergotende, non comportando aumento di superficie utile e risultando amovibili, rientrano nell’edilizia libera.

Sul terzo motivo, il Collegio ha escluso l’obbligo di comunicazione di avvio al vicino nei procedimenti di rilascio di titoli edilizi e paesaggistici. Sul quarto motivo ha confermato la corretta formazione del silenzio assenso ai sensi dell’art. 17-bis l. n. 241/1990 e dell’art. 11, comma 9, d.P.R. n. 31/2017, avendo il Comune trasmesso la documentazione alla Soprintendenza e verificato la mancata adozione del parere nel termine di trenta giorni. Il ricorso è stato respinto con condanna alle spese.