Agibilità subordinata al completamento delle opere di urbanizzazione del comparto (TAR Abruzzo n. 189 del 18.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il certificato di agibilità degli immobili compresi in un piano di lottizzazione è subordinato al completamento e al collaudo di tutte le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio, non essendo sufficiente la conformità dell’opera al progetto e alle prescrizioni urbanistiche. La clausola della convenzione di lottizzazione che sospende l’agibilità fino all’esecuzione delle opere di urbanizzazione è coerente con l’art. 24, comma 4, d.P.R. n. 380/2001, che ammette l’agibilità parziale solo quando le opere siano state realizzate e collaudate. La scadenza del termine decennale di validità della convenzione, previsto dall’art. 17 l. n. 1150/1942, riguarda le sole prescrizioni urbanistiche e non le obbligazioni assunte dalle parti, soggette alla prescrizione ordinaria. L’accordo di programma che modifichi una singola obbligazione non estingue le altre, operando come patto aggiunto meramente modificativo. L’obbligazione di realizzazione delle opere a carico dei lottizzanti si presume solidale ai sensi dell’art. 1294 c.c.

Il Fatto

La società ricorrente è soggetto attuatore del piano di lottizzazione del Comparto n. 9, approvato dal Comune e disciplinato da una convenzione di lottizzazione. La convenzione pone a carico dei proprietari la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e la cessione delle relative aree; l’art. 11 stabilisce che il certificato di agibilità non è rilasciato finché le opere non siano eseguite. Nel 2017 la società e il Comune hanno stipulato un accordo di programma avente ad oggetto il collettore fognario.

Ultimate e collaudate le opere di propria competenza, la società ha presentato la SCIA di agibilità delle unità immobiliari realizzate. Il Comune ha negato validità alla segnalazione per omesso completamento delle opere di urbanizzazione, richiamando la condizione convenzionale. Contro tale diniego la società ha proposto ricorso, deducendo la violazione dell’art. 24 d.P.R. n. 380/2001, l’efficacia novativa dell’accordo di programma e la scadenza della convenzione. Il Comune non si è costituito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la questione relativa alla dedotta scadenza della convenzione. La validità decennale della convenzione di lottizzazione, al pari di quella prevista per i piani particolareggiati, è limitata alle prescrizioni urbanistiche in essa recepite e non concerne le obbligazioni assunte dalle parti, per le quali operano le regole generali sull’attività di diritto privato della pubblica amministrazione e il termine di prescrizione ordinaria. L’art. 6 della convenzione prescrive il completamento delle opere entro cinque anni dalla sottoscrizione, dalla cui scadenza decorre il termine prescrizionale.

Alla data del provvedimento impugnato detto termine non era scaduto. Il Comune, inoltre, lo aveva interrotto con una nota con cui intimava ai soggetti attuatori la presentazione della documentazione utile al completamento delle opere entro novanta giorni. Quanto all’accordo di programma, esso si limita a stabilire una deviazione del percorso delle fognature e non estingue le obbligazioni convenzionali: si pone come patto aggiunto meramente modificativo di una singola obbligazione, ferme restando tutte le altre.

Nel merito, secondo la ricorrente il diniego contrasterebbe con l’art. 24 d.P.R. n. 380/2001, che subordina l’agibilità alla sola conformità dell’opera al progetto e alle norme urbanistiche, di sicurezza, igiene e risparmio energetico. Il Collegio osserva che l’intervento previsto nel piano di lottizzazione è unitario e che la conformità al progetto non può prescindere dalla verifica di corrispondenza dello stato di fatto all’intero programma costruttivo, comprensivo di tutte le opere di urbanizzazione. La coerenza della clausola convenzionale con la norma si desume dal comma 4, che ammette l’agibilità parziale solo quando siano realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento.

L’agibilità degli edifici realizzati non è quindi condizionata dal mancato completamento degli altri edifici del comparto, ma resta subordinata al completamento e al collaudo di tutte le opere di urbanizzazione, comprese quelle non ancora realizzate secondo la relazione di collaudo. Quanto alla pretesa natura parziaria dell’obbligazione, il Collegio rileva che ai sensi dell’art. 1294 c.c. le obbligazioni passive con più debitori si presumono solidali, e la convenzione pone le opere a carico di tutti i proprietari senza distinguere per parti, tipologie o destinazioni.

Infine, la facoltà del Comune di realizzare in proprio le opere previa escussione della fideiussione non è incompatibile con il divieto di attestare l’agibilità: le due clausole perseguono interessi distinti, l’una impedendo l’uso di immobili non serviti dalle opere, l’altra assicurando l’attuazione del piano. Il ricorso è pertanto respinto, con nulla sulle spese stante la mancata costituzione del Comune.