Usucapione delle distanze legali tra edifici e limiti del sindacato di legittimità (Cass. civ. Sez. 2 n. 19522 del 12.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’usucapione del diritto di mantenere una costruzione a distanza illegale dai confini o da altri fabbricati richiede la prova di un possesso continuato, non clandestino e non violento, per il periodo previsto dalla legge. La valutazione degli elementi probatori – quali documentazione catastale, domande di condono, testimonianze e accertamenti tecnici – è attività riservata al giudice di merito, il cui convincimento non è sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione non apparente né logicamente contraddittoria. La violazione dell’art. 115 c.p.c. è configurabile solo quando la decisione sia fondata su prove non introdotte dalle parti, non anche quando il giudice attribuisca maggior forza di convincimento ad alcune risultanze istruttorie piuttosto che ad altre. Parimenti, l’art. 2697 c.c. è violato solo nell’ipotesi di erronea attribuzione dell’onere della prova alla parte non gravata, non già di una valutazione inesatta dell’esito della prova stessa.

Il Fatto

Con atto di citazione notificato il 22.07.2006, una società e il suo socio evocavano in giudizio il proprietario di un fondo confinante, lamentando la realizzazione di sette immobili in violazione delle distanze legali di cui all’art. 873 cod. civ. e del regolamento locale, che imponeva il limite minimo di 10 metri tra fabbricati e di 5 metri dal confine. Gli attori chiedevano la rimozione dei manufatti e il risarcimento del danno. Il convenuto eccepiva l’intervenuta usucapione del diritto di mantenere le proprie costruzioni a distanza irregolare e proponeva domanda riconvenzionale per l’arretramento del capannone degli attori, anch’esso realizzato a distanza inferiore a quella legale.

Il Tribunale di Lucca accoglieva la domanda attorea, ordinando la demolizione o l’arretramento dei manufatti del convenuto e rigettando la domanda riconvenzionale. La Corte di Appello di Firenze, adita dagli eredi del convenuto, accertava invece l’intervenuta usucapione del diritto di mantenere cinque dei sette manufatti, limitando la condanna all’arretramento ai soli due cespiti non usucapiti e condannando gli attori originari ad arretrare a loro volta la propria fabbrica fino al rispetto della distanza di 10 metri.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, esaminati congiuntamente i primi due motivi, ha escluso la dedotta violazione dell’art. 115 c.p.c. e dell’art. 2697 cod. civ. I giudici di legittimità hanno evidenziato che la Corte territoriale non aveva fondato la propria decisione esclusivamente sulle risultanze della consulenza tecnica, ma su un quadro istruttorio complesso, comprendente la documentazione allegata alla domanda di condono edilizio del 1986, la testimonianza del tecnico che aveva redatto la planimetria, la concessione in sanatoria del 1995, la denuncia di variazione catastale del 1985 e l’aerofotogrammetria. Tale apprezzamento, non essendo viziato da carenze motivazionali, si sottrae al sindacato di legittimità, non potendo il ricorso risolversi in una revisione del convincimento del giudice di merito.

La Suprema Corte ha inoltre precisato che il vizio di violazione dell’art. 115 c.p.c. sussiste solo quando il giudice ponga a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, mentre è inammissibile la doglianza che attenga alla diversa forza di convincimento attribuita a prove pur ritualmente acquisite, attività questa consentita dall’art. 116 c.p.c. Quanto alla dedotta violazione dell’art. 2697 cod. civ., essa ricorre unicamente quando il giudice abbia attribuito l’onere probatorio a una parte diversa da quella che ne era gravata, e non anche quando, a seguito di una valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto che la parte onerata avesse assolto il proprio onere.

Il terzo motivo, concernente la violazione delle norme sulle distanze applicabili all’edificio dei ricorrenti, è stato giudicato infondato e, in parte, inammissibile. La Corte ha escluso l’operatività della disciplina sulla costruzione in aderenza, risultando l’edificio ricorrente posizionato a distanza dal confine superiore a quella minima e comunque non in aderenza con i fabbricati vicini. Ha inoltre rilevato che la tesi della mera ristrutturazione di un manufatto preesistente non trovava riscontro nella sentenza impugnata e non era stata ritualmente introdotta nel giudizio di merito, risultando proposta per la prima volta solo in sede di legittimità.

Infine, il quarto motivo, relativo al riconoscimento delle spese legali stragiudiziali, è stato ritenuto infondato. La Corte di appello aveva infatti accertato la sussistenza dei requisiti di necessità e giustificatezza dell’attività difensiva svolta in sede amministrativa, con una verifica conforme al disposto dell’art. 75 disp. att. cod. proc. civ.. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.