Esecuzione del preliminare e indicazioni catastali: inammissibile il ricorso che chiede una rivalutazione fattuale (Cass. civ. Sez. 2 n. 3240 del 13.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, ai sensi dell’art. 360, comma primo, num. 5), c.p.c., non sussiste per il solo fatto che il giudice del merito abbia omesso di esaminare elementi istruttori, se il fatto storico rilevante è stato comunque preso in considerazione. Il mancato esame di un documento può rilevare solo quando offra la prova di circostanze con portata tale da invalidare, con giudizio di certezza, l’efficacia delle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimento del giudice, di modo che la ratio decidendi resti priva di fondamento. È, pertanto, inammissibile la censura che richieda alla Corte di legittimità una mera rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito. Le indicazioni catastali previste dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 devono sussistere, quali condizioni dell’azione, nel giudizio di trasferimento della proprietà di un immobile con sentenza resa ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Il Fatto

La vicenda trae origine dalla domanda proposta dal promissario acquirente di un appartamento, il quale chiedeva che fosse disposta l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., a fronte del rifiuto del promittente venditore di stipulare il contratto definitivo. Il Tribunale di Roma rigettava la domanda, ma la decisione veniva riformata in appello, che dichiarava la domanda inammissibile per l’omessa od incerta indicazione urbanistica e catastale del bene: il preliminare indicava un solo cespite al piano seminterrato, mentre la documentazione prodotta descriveva un più ampio complesso, senza chiarire l’epoca e il titolo del frazionamento.

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma, il promissario acquirente ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato congiuntamente le doglianze, incentrate su due profili. Con il primo motivo, il ricorrente deduceva l’omesso esame di fatti decisivi, lamentando che la Corte territoriale non avesse considerato una serie di documenti (visura storica, ispezioni ipotecarie, planimetria) idonei a dimostrare che l’immobile oggetto del preliminare era una specifica unità immobiliare, derivante dal frazionamento di un più ampio villino.

La censura è stata dichiarata inammissibile. La Corte ha richiamato il principio per cui il vizio di omesso esame non ricorre quando il giudice di merito abbia comunque preso in considerazione il fatto storico rilevante, sebbene non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie. Nel caso di specie, la sentenza impugnata aveva espressamente indagato la consistenza dell’immobile tramite l’esame degli atti di causa pervenendo alla conclusione circa la mancata prova dell’epoca e del titolo del frazionamento. Il ricorrente, lungi dall’indicare le ragioni per cui i documenti trascurati avrebbero determinato una diversa decisione, aveva sollecitato una semplice rivalutazione del materiale probatorio, operazione riservata al giudice di merito.

Il secondo motivo, con cui si deduceva la violazione dell’art. 2932 c.c. e dell’art. 116 c.p.c., è stato parimenti ritenuto inammissibile. La Corte ha ribadito che le indicazioni catastali di cui all’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 costituiscono condizioni dell’azione nel giudizio per l’esecuzione in forma specifica del preliminare. Ha, inoltre, rilevato che la censura concernente la motivazione apparente era nuova e, come tale, tardiva, e che la generica allegazione di documentazione idonea a sovvertire le ragioni della decisione si risolveva in un’ulteriore richiesta di rinnovazione di indagini fattuali.

Il ricorso è stato, pertanto, dichiarato inammissibile, con condanna del ricorrente al pagamento di una somma in favore della cassa delle ammende, ai sensi dell’art. 96, quarto comma, c.p.c., richiamato dall’art. 380-bis c.p.c., per la funzione deterrente e sanzionatoria dell’istituto, oltreché al versamento del doppio contributo unificato.