Vendita con patto di retrovendita elusiva del divieto di patto commissorio (Cass. civ. Sez. II n. 233 del 07.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La vendita con patto di riscatto o di retrovendita stipulata fra il debitore e il creditore, la quale risponda all’intento di costituire una garanzia con attribuzione irrevocabile del bene al creditore in caso di inadempienza, è nulla anche quando comporti un trasferimento effettivo della proprietà con condizione risolutiva. Pur non integrando direttamente il patto commissorio vietato dall’art. 2744 c.c., essa configura mezzo per eludere la norma imperativa e quindi esprime una causa illecita, sanzionata dall’art. 1344 c.c. Lo scopo di garanzia non si desume in re ipsa dal solo patto di retroversione, ma da un complesso di elementi indiziari gravi, precisi e concordanti ai sensi dell’art. 2729 c.c. Configurando l’operazione un mezzo di elusione, è ammissibile la prova testimoniale anche tra le parti ai sensi dell’art. 1417 c.c.

Il Fatto

Una società, titolare di un complesso immobiliare industriale, aliena il compendio a un imprenditore, il quale contestualmente si obbliga, con preliminare di vendita sottoscritto nella stessa data, a retrocedere il bene — o parte di esso — a un familiare dei cedenti entro undici mesi. Nella medesima data vengono stipulati un atto di deposito cauzionale con costituzione di pegno e il preliminare di retrovendita.

La società alienante e i suoi soci convengono in giudizio l’acquirente e i soggetti coinvolti chiedendo che i tre atti, letti unitariamente, siano dichiarati nulli perché dissimulanti un prestito a scopo di garanzia. Il Tribunale accoglie parzialmente la domanda, dichiarando la nullità dell’atto di vendita limitatamente ai fabbricati e condannando l’acquirente alla restituzione e al risarcimento per occupazione illegittima. La Corte d’appello conferma integralmente. Il soccombente ricorre in Cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto le censure processuali. Il motivo sull’integrazione del contraddittorio verso la società terza designata è infondato: gli atti negoziali del 9 febbraio 2006 non la vedevano parte, né essa risultava coinvolta nell’operazione di cui si invocava l’accertamento. Parimenti infondata è la doglianza sul difetto di interesse ad agire: rispetto alla domanda di nullità contrattuale, l’interesse delle parti contraenti è in re ipsa, e va valutato sulla base della domanda proposta, non dell’esito del giudizio.

Nel merito del primo motivo, la Corte richiama il consolidato orientamento secondo cui la vendita con retrovendita stipulata per scopo di garanzia è nulla ex art. 1344 c.c., in quanto aggira il divieto dell’art. 2744 c.c. Il collegio verifica poi la tenuta della motivazione d’appello, che ha valorizzato molteplici elementi convergenti: la contestualità dei tre contratti, il mancato rilascio immediato dei beni, la coincidenza tra la data di rilascio pattuita e quella del definitivo di retrovendita, la notevole differenza tra prezzo di vendita e prezzo di ricompra, la sproporzione tra prezzo pattuito e valore di mercato accertato in perizia, nonché la deposizione testimoniale di chi aveva assistito alle trattative.

Il secondo motivo è dichiarato inammissibile per carenza di interesse: l’accoglimento della censura sulla nullità parziale comporterebbe un esito deteriore per il ricorrente. Il terzo motivo è rigettato, poiché la testimonianza atteneva a un fatto storico e non a una qualificazione giuridica, con conseguente ammissibilità della prova ai sensi dell’art. 1417 c.c.; le presunzioni utilizzate rispettano i requisiti di gravità, precisione e concordanza, non essendo richiesta l’unicità dell’inferenza.

Quanto all’ultimo motivo, il danno da occupazione illegittima di immobile fruttifero è oggetto di presunzione relativa, che onera l’occupante della prova contraria. La circostanza che i fabbricati siano stati trasferiti a terzi con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., efficace solo dal passaggio in giudicato, non esclude il pregiudizio subito dalla società. Il ricorso è rigettato.