Lottizzazione: obbligo di completare le opere è propter rem, non del Comune (TAR Sardegna n. 855 del 29.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligazione di realizzare le opere di urbanizzazione assunta in una convenzione di lottizzazione ha natura propter rem e si trasmette automaticamente agli aventi causa dei lottizzanti originari, indipendentemente dalla loro conoscenza degli obblighi e dalle modalità di acquisizione della proprietà. Il Comune non assume una posizione di obbligato principale alla realizzazione delle opere, ma è titolare di un potere sostitutivo eventuale, esercitabile in presenza di specifici presupposti e secondo valutazioni discrezionali. Ne consegue che il singolo proprietario di lotto, in quanto obbligato solidale ai sensi dell’art. 1294 c.c., non può invocare la propria posizione debitoria per pretendere un intervento sostitutivo automatico dell’Ente. L’obbligazione di cessione delle aree standard ha carattere integrale e indivisibile: ciascun obbligato risponde per l’intero, non pro quota, ed è tenuto a coordinarsi con gli altri soggetti onerati per garantire l’adempimento integrale degli obblighi convenzionali.

Il Fatto

Alcuni proprietari di lotti inedificati, aventi causa dei lottizzanti originari di un comparto urbanistico, hanno adito il TAR per ottenere l’accertamento dell’obbligo del Comune di completare le opere di urbanizzazione mancanti e di prendere in carico quelle esistenti. I ricorrenti sostenevano che, una volta scaduto il termine di validità della convenzione di lottizzazione, spettasse al Comune realizzare le opere in danno dei lottizzanti inadempienti, escutendo la polizza fideiussoria. Il Comune resisteva eccependo l’improcedibilità del ricorso e contestando il fondamento della pretesa, evidenziando che gli obblighi convenzionali gravano sui proprietari delle aree.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha preliminarmente osservato che l’impegno assunto in sede di convenzione di lottizzazione di realizzare opere di urbanizzazione dà luogo a un’obbligazione propter rem, che grava sul proprietario stipulante e sui successivi aventi causa. Nel caso di specie, la convenzione del 1978 era stata regolarmente trascritta, producendo effetti reali opponibili erga omnes e rendendo gli obblighi convenzionali imprescrittibili rispetto alla decadenza del piano attuativo.

Da tale premessa il Collegio ha tratto la conseguenza che i ricorrenti, in quanto aventi causa dei lottizzanti originari, sono essi stessi obbligati propter rem alla realizzazione delle opere. L’Amministrazione comunale non assume quindi una posizione di obbligato principale, ma è titolare di un potere sostitutivo eventuale, esercitabile in presenza di specifici presupposti. La pretesa dei ricorrenti di ottenere che il Comune realizzi a proprie spese opere che competono ai privati è stata qualificata come contraddittoria e giuridicamente infondata.

Il TAR ha inoltre rilevato che la realizzazione delle opere mancanti richiede la previa acquisizione di tutte le aree di cessione. Nel caso di specie la proposta di cessione presentata dai ricorrenti era incompleta, riguardando solo una quota di ½ pro indiviso su una delle aree necessarie, circostanza incompatibile con la destinazione pubblica degli standard urbanistici. Il Collegio ha precisato che l’obbligazione di cessione delle aree standard ha carattere integrale e indivisibile e che i lottizzanti rispondono in via solidale ai sensi dell’art. 1294 c.c.

Alla luce di tali considerazioni, il ricorso è stato respinto, con compensazione delle spese di lite.