Caparra confirmatoria e inadempimento del venditore per veranda non condonabile (Cass. civ. Sez. II n. 10119 del 17.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di compravendita immobiliare, il venditore che abbia accettato la proposta di acquisto dichiarando la commerciabilità dell’immobile e l’assenza di vincoli, pur essendo pendente una pratica di condono edilizio relativa a un manufatto compreso nella porzione promessa in vendita, è responsabile di un inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 c.c., ove la sopravvenuta conoscenza dell’impossibilità di ottenere la sanatoria determini il venir meno dell’affidamento dell’acquirente sulla sanabilità del bene. Ne consegue la legittimità del recesso dell’acquirente e il suo diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. È inammissibile, per difetto di portata decisiva, il motivo che censuri l’impropria qualificazione difensiva operata dal giudice di merito, quando l’accertamento fondante della decisione risieda nella ricostruzione del contenuto dell’accordo.

Il Fatto

Il compratore proponeva acquisto di un immobile per un importo di € 650.000, versando € 70.000 a titolo di caparra confirmatoria. Il venditore accettava la proposta. L’immobile era dotato di una veranda costruita dal venditore, oggetto di una pendente richiesta di condono edilizio. Nel corso dei controlli notarili, il compratore apprendeva che l’immobile era gravato da vincoli archeologici e paesaggistici che rendevano impossibile la sanatoria della veranda, con conseguente rischio di demolizione.

Su tale presupposto il compratore comunicava il recesso e chiedeva la restituzione del doppio della caparra. Il Trib. Roma, in primo grado, accertava l’inadempimento del venditore e dichiarava legittimo il recesso, condannandolo alla restituzione di € 140.000. La Corte d’Appello di Roma respingeva il gravame del venditore, che ricorreva in Cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta in via preliminare l’eccezione di inammissibilità del ricorso per nullità della procura speciale ex art. 365 c.p.c., osservando che, nel caso di specie, la procura è apposta a margine e tanto basta, secondo il principio già affermato dalle Sezioni Unite n. 36057 del 2022.

Nel merito, il primo motivo denuncia violazione degli artt. 1385 e 1455 c.c., sostenendo che la veranda non era oggetto della compravendita né menzionata nella descrizione catastale. La Corte ritiene il motivo infondato. I giudici di merito, con apprezzamento non sindacabile in sede di legittimità, hanno accertato che la veranda era parte dell’accordo, che il venditore avesse generato un legittimo affidamento sulla possibilità della sua sanatoria e che ciò integrasse un inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c.

L’argomentazione muove da un dato di fatto: il venditore ha dapprima riconosciuto che la veranda rientrava nella porzione promessa in vendita e che la pendenza della pratica di condono aveva inciso sul prezzo concordato, per poi sostenere in giudizio che essa non sarebbe mai stata promessa. La Corte rileva che, se la veranda non fosse stata ricompresa nella vendita, non vi sarebbe stata alcuna necessità di consegnare la relativa documentazione.

Il secondo motivo denuncia violazione dell’art. 183 c.p.c. e omesso esame circa un fatto decisivo, per avere la Corte territoriale qualificato come mutatio libelli una precisazione difensiva del convenuto. La Corte lo dichiara inammissibile: la censura investe un passaggio motivazionale formulato con parole poco appropriate, ma privo di portata decisiva, dovendosi rinvenire la ratio nella autonoma statuizione che la veranda era oggetto dell’accordo.

Il ricorso è rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e al versamento di un’ulteriore somma a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.