Diritto uso parcheggio art 41 sexies e actio negatoria senza domanda (Cass. civ. Sez. II n. 12650 del 13.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto reale di uso a parcheggio derivante dall’art. 41 sexies della legge n. 1150/1942 non può essere accertato dal giudice in difetto di una domanda proposta dai soggetti legittimati e nel contraddittorio di tutti i condomini interessati. La legittimazione ad agire per l’accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio spetta ai proprietari delle unità immobiliari dell’edificio, non all’amministratore condominiale, al quale è preclusa la relativa eccezione quando essa si risolva nella costituzione di un diritto reale su aree non condominiali. La clausola del dispositivo che riconosce la proprietà esclusiva del suolo “salvo il diritto di uso dei condomini ex art. 41 sexies” va pertanto interpretata, in correlazione con la motivazione, come mero rigetto dell’actio negatoria servitutis proposta dal proprietario, e non come accertamento costitutivo del diritto di uso.

Il Fatto

Una società immobiliare, proprietaria esclusiva di un’area esterna a un fabbricato per civili abitazioni, agisce in rivendica e per il rilascio dell’area, esclusa dagli atti di acquisto dei singoli appartamenti e non ricompresa tra i beni comuni. Il Condominio eccepisce la presunzione di condominialità dell’art. 1117 cod. civ. e la destinazione dell’area a parcheggio ex art. 41 sexies della legge n. 1150/1942. Riuniti i procedimenti, il Tribunale rigetta le domande attoree.

La Corte d’Appello, rinnovata la consulenza tecnica, riconosce la proprietà della società sull’area, ma nel dispositivo la dichiara “salvo il diritto di uso dei condomini del fabbricato ex art. 41 sexies della legge n. 1150/1942, per come precisato in motivazione”, qualificando l’azione verso il Condominio come di mero accertamento e ritenendo tardiva la domanda di rilascio. La società ricorre per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i due motivi, giudicati confusi nella loro articolazione, e dichiara anzitutto inammissibile la doglianza di violazione dell’art. 132 c.p.c. nella parte rivolta contro la sentenza di primo grado, ribadendo che le censure in cassazione devono investire la pronuncia di appello e non quella del giudice di prime cure.

Sul punto centrale, la Corte ricostruisce il regime dell’art. 41 sexies della legge n. 1150/1942. La legittimazione ad agire per l’accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio spetta ai proprietari delle unità immobiliari dell’edificio. L’amministratore condominiale non può farsi portatore di tale istanza, trattandosi di diritti che fanno capo ai singoli condomini in forza dei rispettivi atti di acquisto, eventualmente integrati dalla disciplina pubblicistica, e che, se non contemplati in quegli atti, richiedono anche il pagamento di un corrispettivo al proprietario del suolo gravato.

Ne deriva che il Condominio, rimasto l’unico contraddittore insieme al singolo condomino, aveva prospettato sul punto una mera eccezione e non una domanda, mentre i condomini erano rimasti contumaci in appello. L’accertamento del diritto reale di uso, nelle sue concrete dimensioni e confini, può avvenire solo in un separato giudizio che coinvolga tutti i condomini fruitori e tutti i comproprietari delle porzioni potenzialmente asservite.

Alla luce di tali premesse, la Corte interpreta il dispositivo cripticamente articolato della sentenza impugnata in stretta correlazione con la motivazione, ove si era dichiarata inammissibile la domanda di asservimento proposta dal Condominio nelle note di precisazione delle conclusioni. Il “salvo il diritto di uso” non accerta dunque alcun diritto reale, ma si limita a respingere l’actio negatoria servitutis della società, volta a fare dichiarare la totale libertà da pesi e vincoli delle porzioni, sussistendo su parte di esse il generico vincolo di destinazione a parcheggio derivante dalla legge.

Quanto alla domanda risarcitoria, la Corte rileva che la motivazione del primo giudice, fondata sulla mancata impugnazione della delibera assembleare, non è stata investita dall’atto di appello: si è formato un giudicato negativo che preclude la censura in cassazione. Per il resto, i motivi sono inammissibili per l’inestricabile mescolanza di doglianze ex art. 360, comma 1, nn. 3), 4) e 5) c.p.c., non consentita perché rimette alla Corte l’onere di isolare le singole censure. Il ricorso è rigettato, con compensazione delle spese e ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115/2002.