Transazione e contratto a favore di terzo: vincolante l’impegno verso il condomino (Cass. civ. Sez. II n. 30930 del 25.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Può costituire oggetto di un negozio a favore di terzo anche un accordo di natura transattiva, cui corrisponda l’assunzione di un obbligo nei confronti del terzo, senza che l’efficacia di questo postuli la partecipazione diretta o delegata del terzo beneficiario alla relativa stipula. Ne deriva che l’estraneità del singolo condomino all’accordo non esclude la vincolatività degli impegni assunti a suo vantaggio dall’appaltatrice. La relativa azione di adempimento è dunque ammissibile, non riducendosi la posizione del condomino a un mero interesse di fatto. Resta fermo il limite processuale della domanda nuova: la responsabilità aquiliana per rovina e difetti di cose immobili, introdotta solo con la memoria integrativa, è tardiva. Operano, in tal caso, il divieto di domande nuove in appello e la preclusione della doppia conforme.

Il Fatto

Un’acquirente conveniva davanti al Tribunale la venditrice di un appartamento e l’appaltatrice dei lavori di ristrutturazione del complesso immobiliare, chiedendo il risarcimento dei danni da infiltrazioni. Il Tribunale rigettava la domanda: quanto all’appaltatrice, per difetto di legittimazione attiva dell’attrice, estranea al rapporto contrattuale; quanto alla venditrice, perché l’azione si fondava su una transazione del 5 aprile 2005 alla quale l’attrice era rimasta estranea.

La Corte d’appello confermava la pronuncia. Riteneva inammissibile, perché proposta solo con la memoria integrativa, la domanda di responsabilità ex art. 1669 cod. civ.; e infondata quella contrattuale fondata sulla scrittura privata, qualificata res inter alios acta, dalla quale non discendevano effetti diretti in favore dell’appellante. Propone ricorso per cassazione l’acquirente, con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione del regime delle preclusioni e del giudicato interno, per avere la Corte territoriale ritenuto nuova la domanda ex art. 1669 cod. civ. in assenza di appello incidentale delle controparti. Il motivo è infondato: la tardività è stata accertata proprio in risposta alla censura di omessa pronuncia proposta dall’appellante, senza che le controparti dovessero proporre gravame incidentale a fronte di una pronuncia di rigetto pienamente satisfattiva. Con la memoria l’attrice non mutò solo il titolo, ma dedusse fatti nuovi e diversi, non riconducibili alla stessa vicenda sostanziale (tra le altre, Cass. Sez. Un. n. 12310 del 15.06.2015).

Il secondo motivo prospetta l’omesso esame di un fatto decisivo, individuato nel punto 3 della scrittura privata. È inammissibile per la doppia conforme ex art. 348-ter, ultimo comma, cod. proc. civ. vigente ratione temporis: nei due gradi le questioni di fatto sono state decise sulla base delle stesse ragioni e del medesimo iter logico-argomentativo. Il ricorrente avrebbe dovuto indicare le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni, dimostrandone l’eterogeneità.

Il terzo motivo è fondato. La Corte d’appello aveva escluso la vincolatività degli impegni assunti nella transazione verso la condomina, qualificando la sua posizione come mero interesse di fatto. Il ragionamento non regge: la scrittura conteneva obblighi precisi dell’appaltatrice per l’eliminazione delle infiltrazioni negli appartamenti controterra e per la verifica di condense e umidità nelle proprietà esclusive, con interventi antimuffa. Richiamando Cass. Sez. III n. 6861 del 06.05.2003 e Sez. III n. 3050 del 17.05.1982, la Corte afferma che un accordo transattivo può costituire oggetto di negozio a favore di terzo e che l’efficacia dell’obbligo non postula la partecipazione del beneficiario alla stipula. L’estraneità del condomino all’accordo non esclude dunque la vincolatività dell’impegno assunto in suo favore.

Il terzo motivo è pertanto accolto e gli altri rigettati. La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi al principio di diritto enunciato e provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.