Vincoli PEEP su unità non abitative: esclusa l’affrancazione legale, possibile revisione consensuale (Corte dei Conti Sez. contr. Lombardia n. 220 del 10.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il vincolo sul prezzo di successiva cessione di un’unità immobiliare non abitativa autonoma e non pertinenziale, ancorché inserita in un complesso realizzato in area P.E.E.P. e assoggettata a limiti analoghi a quelli previsti per gli alloggi, non rientra nell’ambito applicativo dell’art. 31, comma 49-bis, della legge n. 448/1998 e del D.M. n. 151/2020, riferiti alle sole unità abitative e alle relative pertinenze. La rimozione di tale limite non costituisce affrancazione da un vincolo legalmente previsto, ma revisione consensuale di una pattuizione negoziale, che il Comune può consentire previa disciplina, con apposito atto generale di natura regolamentare, dei relativi presupposti e dei criteri di determinazione del corrispettivo. Tale corrispettivo non è assoggettato ai parametri stabiliti per l’affrancazione degli immobili residenziali e può, ove congruamente giustificato in relazione all’utilità economica derivante dalla liberazione del bene dal vincolo, risultare anche superiore, restando il titolare libero di accettare la modifica pattizia ovvero di conservare il precedente regime negoziale.

Il Fatto

Il Sindaco del Comune di Sesto San Giovanni ha chiesto alla Sezione regionale di controllo della Corte dei conti per la Lombardia un parere in ordine ai vincoli sul prezzo di cessione gravanti su unità immobiliari non residenziali (quali box non pertinenziali) realizzate in aree P.E.E.P. e assegnate sulla base di atti convenzionali. L’Ente rappresentava che tali vincoli presenterebbero, per contenuto ed effetti, caratteri analoghi a quelli previsti per le unità abitative dall’art. 35 della legge n. 865/1971, e chiedeva se fosse possibile applicare anche alle unità non residenziali i criteri di calcolo dell’art. 31, comma 49-bis, della legge n. 448/1998 e del D.M. MEF 28 settembre 2020, n. 151 ai fini della determinazione del corrispettivo di affrancazione dal vincolo.

Il Comune aveva già approvato, con deliberazione consiliare, un regolamento per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e la rimozione dei vincoli relativi alle unità abitative e alle loro pertinenze, che tuttavia non disciplinava le unità a destinazione non residenziale. L’Ente domandava, in subordine, se fosse conforme ai principi di corretta gestione finanziaria consentire la rimozione dei vincoli pattizi mediante un corrispettivo determinato su criteri estimativi autonomi, fondati sul differenziale tra valore del bene vincolato e valore del bene libero.

La Motivazione della Corte

In via preliminare, la Sezione ha ritenuto ammissibile la richiesta sotto il profilo soggettivo, essendo formulata dal Sindaco quale organo rappresentativo dell’ente locale, e sotto il profilo oggettivo, nei limiti in cui concerne i principi generali che devono orientare la gestione del patrimonio comunale e la salvaguardia delle entrate patrimoniali, restando estranee alla funzione consultiva le verifiche sulle singole convenzioni e la qualificazione concreta dei beni.

Nel merito, la Corte ha ricostruito il quadro normativo, rilevando che l’art. 35, comma 8, lettera e), della legge n. 865/1971 riferisce i criteri di determinazione del prezzo di cessione e dei canoni di locazione agli «alloggi», e che analoga conclusione emerge per le aree cedute in proprietà dall’art. 18 del d.P.R. n. 380/2001. L’art. 31, comma 49-bis, della legge n. 448/1998 disciplina la rimozione dei vincoli gravanti sulle «singole unità abitative e loro pertinenze», e il successivo comma 49-ter, pur estendendo la disciplina alle convenzioni ex art. 18 del d.P.R. n. 380/2001, non modifica l’ambito oggettivo dei beni suscettibili di affrancazione. Il D.M. n. 151/2020, in quanto fonte regolamentare di attuazione, non può ampliare detto ambito. La disciplina legislativa dell’affrancazione non è pertanto applicabile alle unità non residenziali autonome, ancorché comprese in interventi P.E.E.P.

Quanto alla natura dei vincoli, la Corte ha precisato che la sola previsione convenzionale di un limite al prezzo non consente di affermarne automaticamente la natura di obbligazione propter rem o di onere reale, richiedendosi un fondamento normativo idoneo a giustificarne l’efficacia reale o ambulatoria, in ragione del principio di tipicità di tali figure e di relatività degli effetti del contratto ex art. 1372 c.c. Ha richiamato, sul punto, la giurisprudenza delle Sezioni unite (nn. 21348 del 2022 e 18135 del 2015) limitatamente ai vincoli legali sugli alloggi e la sentenza della Corte costituzionale n. 210 del 2021, la quale ha affermato la non perpetuità dei vincoli, rilevando che la funzione pubblicistica dell’edilizia convenzionata non osta alla rimozione onerosa dei vincoli.

La Corte ha quindi concluso che, per le unità non abitative autonome, la rimozione del vincolo non può configurarsi come esercizio di una facoltà legale del proprietario, ma può avvenire soltanto mediante un nuovo accordo tra il Comune e il soggetto interessato, compatibile con il titolo originario e con l’interesse pubblico. Tale operazione non integra un’affrancazione in senso tecnico, ma una revisione dell’originario assetto negoziale. In assenza di disciplina legislativa specifica, il Comune è tenuto a disciplinare preventivamente con atto generale di natura regolamentare presupposti, procedimento e criteri tecnico-estimativi per la determinazione del corrispettivo, che può essere determinato su basi diverse da quelle legali e risultare anche superiore, ove congruamente giustificato dal differenziale tra valore del bene vincolato e valore del bene libero, restando il titolare libero di aderire o conservare il regime precedente. La deliberazione riconosce l’applicazione dell’esimente della responsabilità ex art. 2 della legge n. 1/2026 alla successiva attività amministrativa conforme al principio enunciato.