Terrazza su lastrico condominiale: serve il consenso di tutti i condomini (TAR Lombardia n. 919 del 15.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento di compatibilità paesaggistica di cui all’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004 è esperibile anche quando l’intervento abbia determinato aumento di superficie accessoria, poiché solo la creazione di superficie utile, secondo la nozione tecnico-giuridica urbanistico-edilizia, preclude il procedimento di sanatoria. L’ampliamento di una terrazza realizzato su parte comune del fabbricato, comportando opere non connesse all’uso normale della cosa comune, richiede il previo assenso di tutti i condomini, e il Comune è tenuto a verificarlo: il principio, elaborato per il permesso di costruire, si estende all’autorizzazione paesaggistica. Il provvedimento che ometta di valutare gli elementi istruttori acquisiti, in particolare la reale epoca di realizzazione dell’opera, è affetto da difetto di istruttoria. Il silenzio-assenso della Soprintendenza non è viziato se l’integrazione documentale successiva non è idonea a modificarne il contenuto.

Il Fatto

I ricorrenti sono proprietari di unità immobiliari del “Palazzo Parini”, edificio storico di Desenzano del Garda soggetto a vincolo paesaggistico ai sensi della legge n. 1497/1939. La controinteressata, proprietaria dell’unità all’ultimo piano, gode di una terrazza a tasca ricavata nella copertura. Un sopralluogo del 2020 accertava che la terrazza era più ampia del titolo assentito, per circa 7,50 mq di copertura modificata.

La controinteressata presentava istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi degli artt. 167 e 181 del d.lgs. n. 42/2004, assumendo l’invarianza dello stato dei luoghi rispetto agli anni Settanta. Il Comune accertava la compatibilità con provvedimento del 2022. I ricorrenti proponevano ricorso straordinario, trasposto in sede giurisdizionale; il Ministero della Cultura si costituiva con atto di mero stile.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto il secondo motivo, che contesta la stessa assentibilità dell’intervento. L’art. 167, comma 4, del d.lgs. n. 42/2004 esclude la sanatoria per i lavori che abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi. Il Tribunale aderisce all’orientamento prevalente, richiamando Cons. Stato Sez. VI n. 1241 del 2024 e Cons. Stato Sez. VI n. 1932 del 2022: la nozione va letta alla stregua del Regolamento edilizio-tipo, che distingue la superficie utile da quella accessoria, ricomprendendo in quest’ultima terrazze e balconi. L’ampliamento di una terrazza costituisce dunque aumento di superficie accessoria: la censura è infondata.

Il terzo motivo è invece fondato. Il parere della Commissione per il paesaggio si fonda sull’assunto della preesistenza già autorizzata e della consolidazione delle opere, senza alcun giudizio di conformità ai valori tutelati. Se in astratto l’epoca di realizzazione è ininfluente, nel caso concreto essa ha costituito il presupposto dell’accertamento. Le fotografie acquisite in sede procedimentale e le dichiarazioni dei condomini attestano lavori di ampliamento risalenti al 2003, in particolare la (ri)edificazione del muretto in mattoni. Le carte ortografiche prodotte dalla controinteressata risultano inintellegibili e prive di valenza dimostrativa. Sussiste pertanto palese difetto di istruttoria.

Il quarto motivo investe la legittimazione dell’istante. Respinta l’eccezione di difetto di giurisdizione, il Collegio richiama la presunzione di condominialità dei tetti ex art. 1117 c.c. e la giurisprudenza sul permesso di costruire (Cons. Stato Sez. VI n. 6731 del 2011; TAR Campania n. 1593 del 2018), estendendone i principi all’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004: in presenza del dissenso dei condomini, il Comune deve verificare la legittimazione dell’istante. Il Comune aveva invitato la controinteressata a documentare il consenso di tutti i comproprietari, ricevendo il diniego; ciò nonostante ha rilasciato il titolo.

Il quinto motivo è infondato: manca la prova del contenuto dell’integrazione documentale non trasmessa alla Soprintendenza. Assorbito il primo motivo, il ricorso è accolto e il provvedimento annullato, con condanna alle spese in solido.