Annullamento autotutela titolo edilizio in sanatoria per falsa dichiarazione titolarità terrazzi (TAR Lazio n. 3821 del 02.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di titoli edilizi in sanatoria, la falsa rappresentazione della titolarità dei terrazzi oggetto dell’istanza integra un vizio idoneo a fondare l’annullamento in autotutela, poiché il rilascio del titolo è indotto da una dichiarazione non veritiera, quantomeno per colpa grave, del richiedente. Il lastrico solare si presume comune ex art. 1117 cod. civ., sicché il singolo proprietario che ne rivendichi la titolarità esclusiva deve fornirne la prova contraria con allegazioni documentali o tecniche univoche. La legittimità del provvedimento di secondo grado, per la parte sorretta da una ragione sufficiente, rende superfluo l’esame delle altre censure, con assorbimento delle doglianze residue. L’annullamento del titolo in sanatoria legittima poi l’ordine di immediata sospensione di ogni attività edilizia, anche qualificabile come libera, senza preventivo ripristino dello stato legittimo.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un appartamento in Roma con terrazzo a livello e sovrastante terrazzo di copertura, otteneva nel 2011 dal Comune un titolo edilizio in sanatoria in relazione a una domanda di condono presentata nel 1986. A seguito di una segnalazione del condominio, il Comune annullava in autotutela quel titolo, contestando l’erronea descrizione delle opere e la mancata dimostrazione della proprietà dei terrazzi, non emergente dall’atto di acquisto del 1983 né dalla visura catastale.

La ricorrente impugnava il provvedimento di annullamento davanti al TAR Lazio, deducendo la falsa rappresentazione dei fatti, la violazione dei limiti temporali all’autotutela e la mancata limitazione dell’annullamento alle sole terrazze contestate. Con motivi aggiunti impugnava anche la successiva determinazione che, rilevata la violazione dell’art. 16 della L.R. Lazio n. 15/2008 e degli artt. 93 e 94-bis del d.P.R. n. 380/2001, aveva ingiunto l’immediata sospensione di ogni attività edilizia.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rigetta anzitutto l’istanza di differimento della trattazione, poiché l’interlocuzione con gli uffici tecnici comunali è prospettata in modo generico sia sui tempi sia sull’an, senza integrare i casi eccezionali di cui all’art. 73, comma 1-bis, c.p.a.

Il provvedimento impugnato è plurimotivato. L’accertata legittimità di una sola delle ragioni espresse dall’amministrazione, con il rigetto del relativo motivo, rende superfluo l’esame delle altre censure, per assorbimento, secondo il principio ribadito dal Cons. Stato, sez. III, n. 8924 del 2025, richiamato dalla sentenza.

Sussiste la dedotta falsa rappresentazione sulla titolarità dei terrazzi al quinto e sesto piano. Dall’atto di provenienza del 1983 nessun terrazzo risulta di proprietà esclusiva dell’acquirente, che viene descritta come confinante con il terrazzo comune. Né la titolarità può ritenersi implicita nel richiamo a un atto del 1936, intercorso tra i danti causa e il costruttore, privo di menzione delle terrazze condominiali. Il lastrico solare si presume comune ex art. 1117 cod. civ., e sul rivendicante grava la prova contraria, non fornita né con relazione notarile né con perizia ricostruttiva. L’assenza di indici univoci è confermata dalla transazione del 29 maggio 2024 prodotta dalla stessa ricorrente.

Tanto basta a ritenere la non veridicità, quantomeno per colpa grave, della dichiarazione resa per il rilascio del titolo in sanatoria, con rigetto del primo motivo. Il provvedimento si fonda su una ragione sufficiente a legittimarne l’adozione anche oltre i termini previsti per l’annullamento in autotutela, come affermato dal Cons. Stato, sez. IV, n. 2329 del 2021, senza necessità di un giudicato in sede penale (Cons. Stato, sez. II, n. 29 del 2025). Infondato anche il terzo motivo, poiché il titolo fu rilasciato per un intervento complessivamente considerato e la ricorrente non ha argomentato la possibilità di scorporarne una parte.

Quanto ai motivi aggiunti, correttamente il Comune, in conseguenza dell’annullamento della concessione in sanatoria, ha ordinato l’immediata sospensione di ogni attività edilizia senza preventivo ripristino dello stato legittimo. Non è prospettabile alcuna tardività dell’intervento cautelare, fondato sulla sopravvenuta inefficacia del precedente titolo. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna alle spese.