Classamento Docfa e omesso esame sulla superficie destinata a locali tecnici (Cass. civ. Sez. 5 n. 17855 del 04.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento di immobili a seguito della procedura Docfa, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita quando la differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica del valore economico dei beni. La revisione delle rendite catastali urbane, in assenza di variazioni edilizie o quando il nuovo classamento consegua a una denuncia di variazione presentata dal contribuente, non richiede la previa visita sopralluogo, che costituisce solo uno strumento conoscitivo dell’Amministrazione e non un diritto del contribuente né una condizione di legittimità dell’avviso. La consulenza di parte è una deduzione difensiva e non un fatto storico, ma gli eventi che hanno portato alla sua redazione, quali l’effettiva consistenza delle superfici e la loro destinazione, possono costituire fatto decisivo il cui omesso esame è deducibile per cassazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

Il Fatto

La società contribuente, con sede in Francia, presentava una Docfa per un immobile sito in Milano, adibito a centrale telefonica, proponendo una rendita catastale di € 40.942,00. L’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di accertamento per rettifica della rendita, determinandola in € 156.764,00, sulla base della destinazione dell’unità immobiliare a uffici. La società impugnava l’avviso dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, deducendo la nullità per vizio di motivazione, la mancata effettuazione del sopralluogo e l’erronea quantificazione, essendo solo il 50% della superficie destinato a uffici e la restante parte a locali tecnici funzionali alla centrale.

Il giudice di primo grado rigettava il ricorso e la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia confermava la decisione, ritenendo idonea la motivazione dell’avviso e non necessaria la previa effettuazione di un sopralluogo. Avverso tale sentenza la società proponeva ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato separatamente i tre motivi di ricorso. Quanto al primo, relativo alla motivazione dell’avviso, il Collegio ne ha affermato l’infondatezza, ribadendo che, nella procedura Docfa, l’obbligo motivazionale è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, richiamando il costante orientamento della Sezione. Ha precisato che l’indicazione delle fonti valutative fornita dall’Ufficio in giudizio non costituisce una irrituale integrazione della motivazione, ma l’adempimento dell’onere probatorio in relazione alle contestazioni della contribuente.

Il secondo motivo, concernente la necessità del sopralluogo, è stato parimenti respinto. La Corte ha richiamato l’orientamento secondo cui la revisione delle rendite in assenza di variazioni edilizie non esige la visita sopralluogo, né essa è necessaria quando il classamento consegua a una denuncia di variazione presentata dal contribuente. Ha inoltre escluso che la destinazione speciale dell’immobile a centrale telefonica imponga il previo sopralluogo, trattandosi di mero strumento conoscitivo e non di condizione di legittimità dell’avviso.

Il terzo motivo è stato invece ritenuto fondato. La Corte ha distinto la consulenza di parte, che costituisce una mera deduzione difensiva non qualificabile come fatto storico, dagli eventi che hanno condotto alla sua redazione. Ha osservato che la contribuente aveva sollevato sin dal primo grado la questione relativa al quantum della superficie rilevante, sostenendo che solo la metà fosse destinata a uffici mentre la restante a locali tecnici. Tale circostanza rappresenta un fatto decisivo sul quale la sentenza impugnata non si è soffermata, né la questione può ritenersi assorbita dalle decisioni relative al sopralluogo e alla motivazione.

La Suprema Corte ha pertanto accolto il terzo motivo, cassando la sentenza con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Lombardia, in diversa composizione, perché accerti se e in quale misura sia giustificato l’aumento della rendita in relazione all’oggettiva realtà dell’unità immobiliare, demandando al giudice del rinvio anche la regolazione delle spese della fase di legittimità.