Convenzione di lottizzazione: prescrizione decennale degli obblighi e svincolo della fideiussione (TAR Toscana n. 1646 del 21.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Gli obblighi posti a carico del lottizzante da una convenzione di lottizzazione, qualificabile come accordo sostitutivo di provvedimento ex art. 11 legge n. 241/1990, si prescrivono nel termine decennale ex art. 2946 cod. civ. decorrente dalla scadenza della convenzione, in caso di mancata ultimazione delle opere, ovvero dall’ultimazione delle stesse se anteriore. Non è pertanto sostenibile l’imprescrittibilità degli obblighi convenzionali. Venuta meno per prescrizione la causa giustificativa della fideiussione prestata a garanzia dell’esecuzione dei lavori, il lottizzante ha diritto al consenso comunale allo svincolo della polizza. Il ritardo del Comune nell’esecuzione delle prestazioni convenzionali è fonte di responsabilità contrattuale, non essendo esimente il ritardo dell’ente gestore chiamato a rendere il proprio nulla osta.

Il Fatto

Con convenzione del 1994, due società lottizzanti si impegnavano con il Comune di Castelnuovo Berardenga alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria di un comparto artigianale-industriale, prestando fideiussione a garanzia dell’esecuzione dei lavori. L’art. 5 della convenzione subordinava l’estinzione della polizza al consenso scritto dell’amministrazione e alla ultimazione dei lavori; l’art. 2 imponeva al Comune di collaudare le opere entro novanta giorni dalla richiesta e di prenderle in carico dopo il positivo collaudo.

Dichiarata nel 2008 l’ultimazione dell’impianto fognario, la società sollecitò più volte collaudo, presa in carico e svincolo della garanzia. Il Comune oppose l’esigenza del nulla osta dell’ente gestore dell’acquedotto e della costituzione di servitù. Solo nel 2023 il Consiglio comunale prese atto del collaudo parziale e della presa in carico delle opere, rilevando il permanere di obblighi inadempiuti. La società ha quindi agito per l’accertamento e il risarcimento del danno da ritardo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio, dato seguito alla conversione del rito disposta con ordinanza collegiale n. 1240/2023, ha riqualificato le domande in termini di accertamento della regolare esecuzione e della presa in carico delle opere, di accertamento del diritto allo svincolo della polizza e di risarcimento del danno contrattuale. Ha poi rilevato la cessazione della materia del contendere sulle prime due domande, essendo intervenuta la delibera consiliare n. 64/2023 che ha dato atto del collaudo e dell’acquisizione.

Sul diritto allo svincolo, il Collegio ha precisato che la garanzia copriva la sola esecuzione dei lavori di urbanizzazione, restando irrilevanti le mancate cessioni di aree e i mancati pagamenti. Poiché non risultava eseguita la strada di lottizzazione con gli spazi di sosta e parcheggio, il consenso non poteva essere negato se non in forza del relativo obbligo, del quale la ricorrente ha eccepito la prescrizione.

L’eccezione è stata accolta. Il Collegio ha aderito all’orientamento secondo cui, scaduti i termini di validità della convenzione o dell’ultimazione delle opere, l’azione di adempimento si prescrive entro il successivo decennio, richiamando Cons. Stato Sez. IV n. 6540/2025 e Cons. Stato Sez. IV n. 8327/2024, e ha respinto la tesi dell’imprescrittibilità sostenuta dal Comune, basata su un orientamento minoritario. Nel caso concreto il Comune non ha posto in essere alcun atto interruttivo ex art. 2943 cod. civ. e ha contestato l’inadempimento solo con la delibera del 2023, quando l’effetto estintivo si era già prodotto.

Accolta anche la domanda risarcitoria. La convenzione imponeva il collaudo entro novanta giorni; la sua esigibilità è stata differita al maturare della prescrizione dei residui obblighi, individuando il dies a quo nel 18.12.2014. Il Collegio ha escluso ogni esimente: il nulla osta del terzo gestore non rileva, poiché la convenzione ha effetto tra le parti e il debitore che si avvale dell’opera di terzi risponde dei loro fatti ex art. 1228 cod. civ. Il quantum è stato rimesso ad accordo delle parti entro sessanta giorni, assumendo a riferimento il premio versato.