Preliminare e condizione risolutiva non avverata, la risoluzione va valutata (Cass. civ. Sez. II n. 8749 del 03.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
Allorché non si avveri l’evento futuro e incerto contemplato in una condizione risolutiva, il giudice deve prendere in considerazione le imputate inadempienze ai fini della domanda di risoluzione e pronunciarsi sulla stessa. Il mancato avveramento della condizione, cioè, non può fondare un rigetto automatico della domanda di risoluzione giudiziale ex art. 1453 cod. civ., sussistendo ontologica eterogeneità tra l’evento condizionante e il fatto di inadempimento evocato quale causa petendi. A fronte della domanda di risoluzione di un preliminare di vendita immobiliare per inadempimento del promittente alienante all’obbligo di sanare l’abuso correlato alla variazione di destinazione d’uso del bene, occorre verificare, sul quadro probatorio offerto, che le difformità non siano in alcun modo sanabili. Il recesso legittimo e il diritto a trattenere la caparra confirmatoria possono essere fatti valere dalla persona fisica nei cui confronti si è integrato il fenomeno successorio derivante dall’estinzione della società, non operando, a fronte di pretesa ancora incerta e di subentro del socio in pendenza di giudizio, la presunzione di rinuncia.

Il Fatto

Con atto di citazione del 2007 i promissari acquirenti convenivano davanti al Tribunale di Roma la promittente alienante e la società intermediaria, chiedendo la nullità del preliminare di vendita di un appartamento per impossibilità dell’oggetto, in quanto privo della destinazione abitativa per abusiva variazione d’uso, ovvero, in subordine, la risoluzione per inadempimento e la restituzione della caparra confirmatoria versata.

Il Tribunale dichiarava la risoluzione del preliminare per grave inadempimento della promittente venditrice e condannava quest’ultima e la società di mediazione alla restituzione delle somme. La Corte d’appello di Roma, accogliendo il gravame della promittente alienante, rigettava la domanda di risoluzione e di restituzione della caparra, rilevando che le parti avevano subordinato lo scioglimento del vincolo all’esito negativo del giudizio amministrativo pendente sulle istanze di sanatoria e che nessun termine essenziale era stato pattuito per il certificato di abitabilità. Di qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge il primo motivo, con il quale si deduceva la sopravvenuta incapacità processuale della promittente alienante per estinzione e cancellazione dal registro delle imprese. L’estinzione societaria non incide sull’efficacia esecutiva del titolo emesso in favore della società, poiché il diritto controverso può essere fatto valere dal soggetto nei cui confronti si è integrato il fenomeno successorio. La presunzione di rinuncia alla pretesa creditoria in corso di accertamento non opera quando questa sia ancora incerta e il socio unico sia subentrato in pendenza del giudizio di gravame, non emergendo la sua conoscenza o conoscibilità del procedimento.

Il secondo motivo è invece accolto. La Corte d’appello ha costruito un artificioso automatismo tra la mancata integrazione dei presupposti della condizione risolutiva pattuita e il difetto dei requisiti per la pronuncia costitutiva di risoluzione. Il fatto che l’evento contemplato non si fosse verificato non escludeva l’integrazione di un inadempimento grave nel rilascio della certificazione di agibilità rispetto all’abusiva variazione di destinazione d’uso, la cui sanabilità andava accertata in concreto.

Nei contratti a prestazioni corrispettive sottoposti a condizione risolutiva, la rilevanza dell’inadempimento ai fini della risoluzione resta subordinata al mancato verificarsi dell’evento condizionante. Solo quando l’evento si avveri il venir meno ex tunc dell’efficacia del contratto preclude al giudice di esaminare le inadempienze. Se l’evento non si avvera, il giudice deve ponderare gravità e imputabilità dell’inadempimento ex art. 1455 cod. civ., non potendo disattendere la domanda di scioglimento quale mera conseguenza del mancato avveramento della condizione.

Il ragionamento è condotto similmente a quanto accade in presenza di una clausola risolutiva espressa, che non limita la risoluzione ai soli casi espressamente previsti. In tema di vendita di immobili abitativi, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente la vendita di aliud pro alio, il vizio contrattuale per difetto di qualità essenziali, ovvero l’inadempimento non grave. La verifica dell’insanabilità va compiuta sul quadro probatorio, tenendo conto dello stato della pratica amministrativa anche all’esito della pronuncia del giudice amministrativo, della cessione dell’immobile e del lungo tempo decorso. La causa è rinviata alla Corte d’appello in diversa composizione; gli altri motivi restano assorbiti.