Locazione uso commerciale: reddito tassabile fino alla risoluzione del contratto (Cass. civ. Sez. 5 n. 20678 del 18.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di redditi fondiari degli immobili locati per finalità diverse da quella abitativa, ai sensi dell’art. 26 t.u.i.r., il canone di locazione convenuto in contratto concorre a formare il reddito complessivo del locatore indipendentemente dalla percezione, anche in caso di morosità del conduttore, fino a quando il rapporto contrattuale risulti in vita. La tassazione del reddito locativo cessa solo a seguito della risoluzione del contratto o del provvedimento di convalida dello sfratto per morosità, non essendo configurabile alcuna efficacia retroattiva della pronuncia risolutiva ai fini fiscali. Nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, l’effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite e il canone resta dovuto per il periodo anteriore alla risoluzione in cui il conduttore ha goduto della disponibilità dell’immobile.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate notificava un avviso di accertamento con cui recuperava a tassazione, ai fini Irpef per l’anno 2014, un maggior imponibile relativo ai redditi da locazione di un locale ad uso commerciale, non integralmente dichiarati dal contribuente. Il locatore, dopo aver percepito il canone solo per il mese di gennaio, aveva proposto sfratto per morosità, all’esito del quale il contratto era stato dichiarato risolto.

La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso del contribuente, ritenendo che la locazione fosse cessata alla data di notifica dell’intimazione. La Commissione tributaria regionale, invece, accoglieva l’appello dell’Ufficio, affermando che il canone manteneva rilievo ai fini impositivi fino al deposito del provvedimento giudiziale di risoluzione del contratto. Il contribuente ricorreva per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, nel dichiarare infondato l’unico motivo di ricorso, ha precisato che l’art. 26 t.u.i.r. stabilisce che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo del possessore indipendentemente dalla loro percezione. Solo per i contratti di locazione ad uso abitativo, la legge n. 431/1998 ha introdotto una deroga, prevedendo l’irrilevanza dei canoni non percepiti dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Per le locazioni commerciali, invece, il riferimento al canone locativo, conforme a Costituzione secondo Corte Cost. n. 362/2000, opera fin quando risulta in vita un contratto di locazione.

La Corte ha quindi richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui il reddito degli immobili locati per fini non abitativi è tassabile, anche per i canoni non percepiti per morosità del conduttore, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto (Cass. n. 27276/2025, Cass. n. 28742/2024, Cass. n. 19240/2016). Quando la locazione sia cessata per una qualsiasi causa di risoluzione, torna in vigore la regola generale della determinazione del reddito sulla base della rendita catastale (Cass. 746/2024).

Quanto all’asserita efficacia retroattiva della sentenza di risoluzione alla data della notifica dell’intimazione di sfratto, la Corte ha escluso tale effetto, richiamando il principio di cui all’art. 1458 c.c., per cui nei contratti ad esecuzione continuata o periodica la risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite. Il canone resta quindi dovuto per il periodo anteriore alla risoluzione in cui il conduttore ha avuto la disponibilità dell’immobile, operando la risoluzione ex nunc e non ex tunc (Cass. n. 27451/2025, Cass. n. 27276/2025, Cass. n. 348/2019).